Mieter auswählen: Kriterien, die rechtlich zulässig sind

Zweiundsechzig Anfragen in vier Tagen, und jetzt sollst du entscheiden. Welche Kriterien darfst du beim Mieter auswählen überhaupt anlegen? Erlaubt ist alles, was mit der Zahlungsfähigkeit, der Zahl der einziehenden Personen und dem bisherigen Verhalten als Mieter zu tun hat. Verboten ist jede Auswahl nach Herkunft, Hautfarbe, Geschlecht, Religion, Weltanschauung, Behinderung, Alter oder sexueller Identität – das ist das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz, und es gilt auch für den privaten Vermieter mit einer einzigen Wohnung. Der Trick liegt nicht im Verbot, sondern darin, die erlaubten Kriterien so zu ordnen, dass am Ende wirklich der richtige Mensch übrig bleibt.

Warum in Bochum die Vorauswahl das eigentliche Problem ist

Rund 75 Prozent aller Bochumer Haushalte wohnen zur Miete, bei rund 200.000 Wohnungen in der Stadt. Der marktaktive Leerstand liegt nach den Zensusdaten bei etwa zwei Prozent. Für dich als Eigentümer heißt das: Eine gut geschnittene Wohnung in ordentlichem Zustand bekommt binnen weniger Tage dutzende Anfragen. Das ist keine gute Nachricht, sondern eine Arbeitsbeschaffungsmaßnahme.

Denn die Auswahl passiert dann unter Zeitdruck, und Zeitdruck ist der beste Freund der Bauchentscheidung. Genau dort entstehen die Fehler, die später teuer werden – beide Sorten: der abgelehnte Bewerber, der sich benachteiligt fühlt, und der angenommene Bewerber, der nach fünf Monaten nicht mehr zahlt. Eine feste Reihenfolge schützt vor beidem.

Was das AGG verbietet – und wo die Ausnahme liegt

Das Gesetz verbietet die Benachteiligung wegen ethnischer Herkunft, Geschlecht, Religion, Weltanschauung, Behinderung, Alter und sexueller Identität. Für Wohnraum gilt es besonders streng bei der Herkunft: Dort greift das Verbot ohne die Einschränkungen, die für die übrigen Merkmale gelten. Ein Vermerk wie „keine Studenten“ ist Altersdiskriminierung in Reinform, ein „nur an Deutsche“ ist der klassische Fall, der vor Gericht landet.

Zwei Ausnahmen gibt es. Erstens: Wer weniger als fünfzig Wohnungen vermietet, darf bei einzelnen Merkmalen etwas mehr Spielraum haben, wenn es um die Schaffung ausgewogener Bewohnerstrukturen geht – das ist eng auszulegen und trägt selten. Zweitens: Vermietest du eine Wohnung im selbst bewohnten Haus, also mit besonderem Nähe- und Vertrauensverhältnis, gilt das Verbot nicht in vollem Umfang. Auf die Herkunft darfst du auch dann nicht abstellen. Was das im Detail bedeutet, steht unter Diskriminierungsverbot bei der Vermietung.

Zulässige Kriterien in der Reihenfolge, die trägt

Quelle: §§ 1, 19 und 21 AGG sowie die veröffentlichte Rechtsprechung zur Wohnraumvermietung. Die Gewichtung ist eine Einschätzung aus der Vermietungspraxis, keine Rechtsnorm. Stand: 09/2026.

Die letzte erlaubte Zeile unterschätzen viele. Wer die angeforderten Unterlagen innerhalb von zwei Tagen vollständig und lesbar schickt, verhält sich mit hoher Wahrscheinlichkeit auch bei der Nebenkostenabrechnung so. Das ist kein hartes Kriterium, aber ein sauberes – es knüpft an Verhalten an, nicht an eine Person.

Rechenbeispiel: aus 62 Anfragen werden drei Bewerber

Eine Dreizimmerwohnung mit 68 Quadratmetern, 8,20 € je Quadratmeter nettokalt, also 558 € kalt und rund 740 € warm. Die Anzeige lief vier Tage. So sieht der Trichter aus, wenn du in jeder Stufe nur zulässige Kriterien anlegst.

Beispielhafter Ablauf für eine Dreizimmerwohnung in Bochum bei einer Anzeigenlaufzeit von vier Tagen. Zeitwerte aus der eigenen Vermietungspraxis, keine amtliche Statistik. Stand: 09/2026.

Neuneinhalb Stunden für eine Wohnung. Bei drei Wohnungen im Jahr sind das rund vier Arbeitstage, die neben deinem eigentlichen Job stattfinden – meist abends, wenn die Interessenten Zeit haben. Aus über 1.000 vermieteten Wohnungen und Häusern wissen wir, an welcher Stelle des Trichters die Leute abspringen und wo sich Nachfassen lohnt. Davon hast du den Vorteil, dass aus 62 Anfragen nicht 62 Termine werden. Wie die Vermietung dann abläuft, steht unter Mieter finden in Bochum.

Die drei Stellen, an denen eine Anzeige schon diskriminiert

Die Auswahl beginnt vor der ersten Anfrage. Der Text der Anzeige ist die erste Stelle: „ruhiges Paar gesucht“, „ideal für Berufstätige“, „junge Familie willkommen“ – jede dieser Formulierungen schließt eine Gruppe aus und ist damit angreifbar. Beschreibe die Wohnung, nicht den Wunschmieter.

Die zweite Stelle ist die Sammelbesichtigung. Wer zwanzig Menschen gleichzeitig durch eine Wohnung führt und danach nach Gefühl einlädt, trifft eine Auswahl, die er nicht begründen kann. Besser sind zwei bis drei Termine mit je vier Personen, jeweils nach der Vorauswahl über das Einkommen. Die dritte Stelle ist der Rückruf: Wer nur die Bewerber anruft, deren Namen ihm vertraut vorkommen, hat den Fehler schon gemacht. Arbeite die Liste in der Reihenfolge ab, die deine Kriterien vorgeben, nicht in der Reihenfolge deiner Sympathie.

Absagen richtig formulieren

Eine Absage braucht keine Begründung. Das ist die wichtigste Regel, und sie fällt vielen schwer, weil sie unhöflich wirkt. Der Verzicht schützt dich aber: Jede genannte Begründung kann im Streitfall als Indiz gelesen werden. Ein Satz genügt – die Wohnung ist anderweitig vergeben, vielen Dank für das Interesse.

Verschicke Absagen erst, wenn der Vertrag unterschrieben ist. Springt der ausgewählte Bewerber ab, hast du sonst niemanden mehr. Und lösche danach die Unterlagen der Abgelehnten. Welche Angaben du überhaupt einholen darfst, steht in der Mieterselbstauskunft; woran du einen Bewerber erkennst, der von Anfang an nicht zahlen will, erklärt der Beitrag zu Mietnomaden.

Alle anderen Fragen rund um deine Mieter beantwortet der Vermieter-Ratgeber für Bochum.

Häufige Fragen zur Mieterauswahl

Kurz zusammengefasst

Beim Mieter auswählen zählen nur Kriterien, die an Zahlungsfähigkeit, Haushaltsgröße und Vormietverhalten anknüpfen. Herkunft, Alter, Geschlecht, Religion, Behinderung und sexuelle Identität sind tabu, und ein abgelehnter Bewerber hat zwei Monate Zeit, Ansprüche geltend zu machen. Weil in Bochum bei rund zwei Prozent marktaktivem Leerstand schnell dutzende Anfragen zusammenkommen, entscheidet die Reihenfolge deiner Prüfschritte über das Ergebnis. Neuneinhalb Stunden Arbeit stecken in einer einzigen Vermietung – und der teuerste Fehler ist nicht der leere Monat, sondern der falsche Mieter.