Mietkaution: Höhe, Raten und Anlagepflicht

Ein Mieter zieht aus, das Bad ist in Ordnung, die Nebenkostenabrechnung fehlt noch – und die Kaution liegt seit vier Jahren auf deinem privaten Girokonto. Genau hier fängt der Ärger an. Die Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, und du musst sie getrennt von deinem eigenen Vermögen anlegen. Diese drei Regeln stehen in § 551 BGB, sie sind zwingend, und jede Abweichung zu Lasten des Mieters ist unwirksam.

Die Höchstgrenze: drei Nettokaltmieten, ohne Nebenkosten

Maßgeblich ist die Nettokaltmiete – also die Miete ohne Betriebskosten, ohne Heizkosten und ohne Zuschläge für Stellplatz oder Möblierung. Wer aus der Warmmiete rechnet, verlangt automatisch zu viel. Die Grenze gilt auch dann, wenn der Mieter freiwillig mehr anbietet, und sie gilt für alle Sicherheiten zusammen: Barkaution, Bürgschaft und verpfändetes Sparbuch werden addiert.

Verlangst du mehr, ist die Vereinbarung nur in Höhe des überschießenden Teils unwirksam. Der Rest bleibt wirksam, und der Mieter kann den Überschuss jederzeit zurückfordern – auch noch Jahre später. Eine Ausnahme gibt es bei einer Elternbürgschaft, die der Mieter von sich aus zusätzlich anbietet, ohne dass du sie zur Bedingung gemacht hast. Diese Grenze ist schmal, und wer sie ausreizt, sollte die Vereinbarung von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen lassen.

Drei Raten: was der Mieter zahlen muss und wann

Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zweite und dritte mit den folgenden Mietzahlungen. Ein Vertrag, der die volle Summe vor der Schlüsselübergabe verlangt, ist an dieser Stelle unwirksam – der Mieter darf trotzdem in Raten zahlen.

Praktisch bedeutet das: Du übergibst die Wohnung, obwohl erst ein Drittel der Sicherheit da ist. Zahlt der Mieter die erste Rate gar nicht und erreicht der Rückstand zwei Monatsmieten, kannst du fristlos kündigen. Das ist der einzige echte Hebel, und er hilft dir nur, wenn du ihn früh nutzt. Wer die erste Rate nicht zahlt, hat fast nie ein Versehen.

Anlagepflicht: das getrennte Kautionskonto

Du musst die Kaution getrennt von deinem Vermögen anlegen, verzinst zum üblichen Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Getrennt heißt: insolvenzfest. Wenn dein Konto gepfändet wird, darf die Kaution davon nicht berührt werden – deshalb genügt ein Unterkonto im eigenen Namen ohne entsprechenden Vermerk nicht.

Verletzt du die Anlagepflicht, darf der Mieter die Miete zurückbehalten, bis du das Geld korrekt angelegt hast. Bei mehreren Wohnungen führst du entweder je Mietverhältnis ein Konto oder ein offen ausgewiesenes Sammelkonto mit sauberer interner Zuordnung. Ab einer gewissen Zahl von Einheiten ist das ein Grund, die Verwaltung abzugeben – in der Mietverwaltung laufen Kautionskonten, Zinsgutschriften und Abrechnung ohnehin mit.

Barkaution, Bürgschaft, verpfändetes Sparbuch – was wann passt

Die Barkaution ist der Regelfall und für dich der stärkste Zugriff: Das Geld liegt bereits da, du musst niemanden auffordern. Der Aufwand ist ein Konto und eine jährliche Zinsgutschrift.

Beim verpfändeten Sparbuch eröffnet der Mieter das Konto auf seinen Namen und verpfändet es an dich. Für ihn ist das angenehm, weil die Zinsen unmittelbar bei ihm laufen; für dich bedeutet es einen zusätzlichen Schritt, weil du die Verpfändung der Bank anzeigen musst. Die Bürgschaft schließlich ist die schwächste Form: Du musst den Bürgen anschreiben, seine Zahlungsfähigkeit kennst du nicht, und im schlechtesten Fall streitest du mit zwei Parteien statt mit einer. Trotzdem hat die Bürgschaft ihren Platz – etwa bei Auszubildenden oder Studierenden ohne eigenes Einkommen, wo die Eltern einspringen.

Was du nie tun solltest: verschiedene Sicherheiten stapeln, bis in der Summe mehr als drei Nettokaltmieten zusammenkommen. Die Grenze gilt für alle Sicherheiten gemeinsam, und der überschießende Teil ist unwirksam – unabhängig davon, in welcher Form er hereingekommen ist.

Rechenbeispiel: Kaution, Raten und Zinsen

Eine Wohnung mit 640 € Nettokaltmiete und 190 € Nebenkostenvorauszahlung, also 830 € warm. So sieht die Rechnung aus – und so sieht sie aus, wenn du versehentlich aus der Warmmiete rechnest.

Beispielrechnung nach § 551 BGB. Der Zinssatz ist ein Beispielwert; maßgeblich ist der übliche Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist zum jeweiligen Zeitpunkt. Stand: 09/2026.

570 € zu viel – das ist der ganze Unterschied zwischen kalt und warm. Solche Beträge fallen oft erst beim Auszug auf, wenn der Mieter nachrechnet. Dann zahlst du zurück und hast zusätzlich eine Diskussion über alles andere im Übergabeprotokoll.

Abrechnung nach dem Auszug: Fristen und Einbehalt

Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht. Anerkannt ist eine Überlegungsfrist von drei bis sechs Monaten, in der du prüfst, ob Ansprüche offen sind. Danach musst du abrechnen. Einbehalten darfst du nur, was konkret begründet ist: nachgewiesene Schäden über die normale Abnutzung hinaus, offene Mieten, offene Betriebskosten.

Für die Nebenkostenabrechnung darfst du einen angemessenen Teil länger zurückhalten – üblicherweise drei bis vier Nebenkostenvorauszahlungen, bis die Abrechnung für das laufende Jahr steht. Den Rest zahlst du vorher aus. Wer die volle Kaution bis zur Abrechnung behält, verliert im Streitfall regelmäßig. Die Grundlage für jeden Einbehalt schaffst du beim Auszug: Ohne Wohnungsübergabeprotokoll mit Fotos und Zählerständen kannst du einen Schaden kaum beweisen. Und ob du überhaupt renovieren lassen darfst, hängt an den Klauseln im Vertrag – nachzulesen unter Schönheitsreparaturen.

Was du beim Einbehalt belegen musst

Ein Einbehalt braucht drei Angaben: was beschädigt ist, was die Beseitigung kostet und warum es nicht die normale Abnutzung ist. Ein Kostenvoranschlag reicht als Grundlage, eine Schätzung nicht. Bei älteren Einbauten musst du außerdem einen Abzug neu für alt machen – ein zwölf Jahre alter Teppichboden hat keinen Restwert mehr, auch wenn der Mieter ihn ruiniert hat.

Normale Abnutzung ist alles, was durch vertragsgemäßen Gebrauch entsteht: Laufspuren, kleine Dübellöcher in üblicher Zahl, vergilbte Silikonfugen. Nicht normal sind Brandlöcher, tiefe Kratzer im Parkett, Tierschäden oder eine Wand in kräftigem Dunkelblau, die sich nur mit vier Anstrichen überdecken lässt. Wer hier präzise abrechnet statt pauschal einzubehalten, bekommt sein Geld – wer eine runde Summe nennt, bekommt Post vom Mieterverein. Wenn du Kaution, Übergabe und Abrechnung gar nicht selbst führen willst, gibst du die Vermietung deiner Wohnung komplett ab.

Die übrigen Pflichten und Rechte stehen gesammelt im Ratgeber für Vermieter.

Häufige Fragen zur Mietkaution

Kurz zusammengefasst

Die Mietkaution ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt, zahlbar in drei gleichen Raten, und sie muss getrennt vom eigenen Vermögen verzinst angelegt werden. Wer aus der Warmmiete rechnet, verlangt im Beispiel oben 570 € zu viel und muss sie zurückzahlen. Nach dem Auszug hast du drei bis sechs Monate Zeit zum Abrechnen und darfst nur einbehalten, was du belegen kannst. Alles, was du bei der Übergabe nicht fotografiert hast, existiert im Streitfall nicht.