Schönheitsreparaturen: welche Klauseln noch halten

Der Mieter zieht nach neun Jahren aus, und die Wände sehen aus wie neun Jahre. Ob er streichen muss, entscheidet ein einziger Satz in deinem Mietvertrag — und ein Umstand, an den beim Einzug niemand gedacht hat: Wurde die Wohnung damals renoviert übergeben oder nicht. Eine Klausel zu Schönheitsreparaturen hält nur, wenn sie ohne starre Fristen formuliert ist und die Wohnung bei Einzug renoviert war.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist die Klausel unwirksam, und dann gilt das Gesetz: Die Renovierung ist Sache des Vermieters. Ein bisschen wirksam gibt es nicht — eine gekippte Klausel lässt sich auch nicht auf ein zulässiges Maß zurückschneiden.

Was Schönheitsreparaturen überhaupt sind

Der Begriff ist enger, als die meisten denken. Gemeint sind ausschließlich Arbeiten, die Gebrauchsspuren an der Oberfläche beseitigen: Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Nicht dazu gehören: das Abschleifen von Parkett, der Austausch von Teppichboden, das Streichen der Fenster von außen, Reparaturen an Fliesen, Silikonfugen im Bad, defekte Rollläden, Bohrlöcher in Fliesenspiegeln. Auch nicht die Beseitigung von Schäden — ein Loch in der Tür ist kein Schönheitsfehler, sondern Schadenersatz.

Diese Grenze ist teuer. Wer in eine Klausel Punkte hineinschreibt, die keine Schönheitsreparaturen sind, macht die ganze Regelung angreifbar. Weniger im Vertrag ist an dieser Stelle mehr.

Die Klauseln, die heute noch halten

Eine Übertragung auf den Mieter ist möglich, aber nur unter drei Bedingungen.

Die Wohnung war bei Einzug renoviert. Das ist die härteste Hürde. Renoviert heißt nicht makellos, aber frei von wahrnehmbaren Gebrauchsspuren des Vormieters. Wer eine erkennbar abgewohnte Wohnung übergibt und die Renovierungspflicht überträgt, hat eine unwirksame Klausel — es sei denn, der Mieter erhält dafür einen angemessenen Ausgleich, etwa mehrere mietfreie Monate. Solche Ausgleichslösungen sind in der Praxis heikel und selten sauber dokumentiert.

Die Fristen sind weich formuliert. Zulässig sind Fristen als Orientierung: „in der Regel“, „üblicherweise“, „bei normaler Abnutzung“. Unzulässig ist jede Formulierung, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand starr wirkt — „spätestens“, „in jedem Fall“, „alle drei Jahre“. Als Richtwerte gelten drei Jahre für Küche, Bad und Dusche, fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure und Toiletten, sieben Jahre für Nebenräume.

Der Mieter behält die Farbwahl. Während der Mietzeit darf er streichen, wie er will. Zulässig ist nur die Vorgabe, bei Auszug in hellen, neutralen Tönen und deckend zu renovieren. Wer „weiß“ vorschreibt oder die Farbwahl auch während der Mietzeit einschränkt, kippt die Klausel.

Die Klauseln, die sicher unwirksam sind

Fünf Formulierungen tauchen immer wieder in alten Verträgen und in Vordrucken aus dem Schreibwarenhandel. Alle fünf sind erledigt.

Starrer Fristenplan. „Der Mieter hat spätestens alle drei Jahre in Küche und Bad zu renovieren.“ Unwirksam, weil sie den tatsächlichen Zustand ausblendet.

Endrenovierungsklausel. „Bei Auszug ist die Wohnung frisch renoviert zurückzugeben.“ Unwirksam, weil sie unabhängig von der Wohndauer greift — auch nach vier Monaten.

Quotenabgeltungsklausel. „Bei Auszug vor Ablauf der Fristen zahlt der Mieter anteilig.“ Unwirksam, weil der Mieter bei Vertragsschluss nicht absehen kann, was auf ihn zukommt.

Farbwahlklausel für die Mietzeit. „Es ist ausschließlich in Weiß zu streichen.“ Unwirksam, weil sie in die Wohnungsnutzung eingreift.

Fachhandwerkerklausel. „Die Arbeiten sind von einem Fachbetrieb auszuführen.“ Unwirksam, weil der Mieter selbst streichen darf, solange er fachgerecht arbeitet.

Und die häufigste Kombination: mehrere dieser Punkte in einem Absatz. Ein einziger unwirksamer Baustein reißt in der Regel die ganze Regelung mit — die einzelnen Sätze werden nicht getrennt betrachtet, wenn sie inhaltlich zusammengehören.

Unrenoviert übergeben: der teuerste Fehler

Hier lohnt es, genau hinzusehen, weil sich die Rechtslage entwickelt hat. Zuerst galt: Unrenoviert übergeben plus Renovierungsklausel gleich unwirksame Klausel, der Vermieter zahlt alles. Das gilt weiter.

Danach kam die Kehrseite. Ist die Klausel unwirksam und die Wohnung inzwischen deutlich abgewohnt, kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter renoviert — schließlich schuldet dieser den vertragsgemäßen Zustand. Er muss sich dann allerdings zur Hälfte an den Kosten beteiligen, weil er die Wohnung ja unrenoviert übernommen hat und sonst besser stünde als vereinbart.

Das Ergebnis ist für viele Vermieter überraschend: Aus einer unwirksamen Klausel wird nicht nur „der Mieter muss nicht streichen“, sondern im ungünstigen Fall „der Vermieter muss während des laufenden Mietverhältnisses renovieren, und zwar zur Hälfte auf eigene Kosten“.

Praktische Konsequenz für die Vermietung: Übergib renoviert und halte den Zustand fest. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos ist die günstigste Versicherung, die es in diesem Bereich gibt — wie es aufgebaut sein sollte, steht im Ratgeber zum Wohnungsübergabeprotokoll.

Was die Renovierung wirklich kostet

Eine Dreizimmerwohnung mit 72 Quadratmetern, Nettokaltmiete 640 Euro. Die zu streichende Wandfläche beträgt etwa das Zweieinhalbfache der Wohnfläche, also rund 180 Quadratmeter.

Eigene Beispielrechnung mit marktüblichen Handwerkerpreisen für eine 72-m²-Wohnung, rund 180 m² Wandfläche. Stand: 09/2026.

4.000 Euro entsprechen mehr als sechs Monatsmieten. Genau das ist der Betrag, um den es geht, wenn eine Klausel kippt. Und es ist der Grund, warum sich fünf Minuten Vertragsprüfung vor der Neuvermietung mehr auszahlen als jede Verhandlung beim Auszug.

Zwei Nebeneffekte sind wichtig. Erstens: Renovierungskosten, die du selbst trägst, sind als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar — mehr dazu im Ratgeber zu den Werbungskosten bei Vermietung. Zweitens: Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen sind zwei verschiedene Dinge mit eigenen Wirksamkeitsgrenzen; die Kleinreparaturklausel hat eigene Höchstbeträge.

Deinen Mietvertrag in zehn Minuten prüfen

1. Suche nach „spätestens“

   Findest du dieses Wort oder „in jedem Fall“ im Zusammenhang mit Fristen, ist die Klausel mit hoher Wahrscheinlichkeit unwirksam.

2. Suche nach „bei Auszug“

   Steht dort eine unbedingte Renovierungspflicht zum Vertragsende, ist es eine Endrenovierungsklausel — erledigt.

3. Suche nach Farbvorgaben

   Jede Farbvorgabe, die auch während der Mietzeit gilt, kippt die Klausel. Nur die Rückgabe in hellen, neutralen Tönen ist zulässig.

4. Prüfe den Zustand bei Einzug

   Steht im Protokoll „renoviert übergeben“? Gibt es Fotos, eine Malerrechnung, einen Zeugen? Ohne Nachweis wird es im Streit eng.

Findest du einen dieser Punkte, ändere den Vertrag nicht einseitig — das geht nicht. Eine Neuregelung braucht die Zustimmung des Mieters, und bei einer bereits unwirksamen Klausel hat er wenig Anlass dazu. Sinnvoll ist der saubere Neustart bei der nächsten Vermietung. Wenn du eine Wohnung neu vermietest, ist das der richtige Moment für einen aktuellen Vertragstext; die typischen Stolperstellen stehen im Ratgeber Mietvertrag aufsetzen. Bei Streit über eine konkrete Klausel gehört der Vertrag zu einem Fachanwalt für Mietrecht — die Rechtsprechung ist detailreich und ändert sich weiter.

Kurz zusammengefasst

Schönheitsreparaturen darfst du auf den Mieter übertragen, aber nur mit weichen Fristen, ohne Farbvorgaben für die Mietzeit und nur, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde. Starre Fristenpläne, Endrenovierungs- und Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam, und eine unwirksame Klausel wird nicht auf ein zulässiges Maß gestutzt, sondern gestrichen. Wer unrenoviert übergibt, zahlt am Ende nicht nur die Renovierung, sondern schuldet unter Umständen schon während der Mietzeit die halbe Instandsetzung. Bei rund 4.000 Euro für eine Dreizimmerwohnung lohnt der Blick in den Vertrag, bevor der nächste Mieter einzieht.