Haus vermieten in Bochum-Stahlhausen

Das Haus in der Siedlungszeile gehört der Familie seit drei Generationen. Der Großvater hat beim Bochumer Verein gearbeitet, im Garten stand mal ein Stall, oben wohnte lange eine zweite Familie. Jetzt steht es leer, und niemand will es hergeben. Genau an dieser Stelle beginnt in Bochum-Stahlhausen die Frage, ob und wie sich das Haus vermieten lässt.

Der Bestand hier ist besonders. 940 der 2.050 Wohngebäude sind Ein- oder Zweifamilienhäuser, das sind 45,9 Prozent — aber kaum eines steht frei im Grünen. Es sind die Arbeitersiedlungen des Bochumer Vereins in Stahlhausen, Griesenbruch, Goldhamme und an der Engelsburg: dichte Zeilen, kleine Grundrisse, Gärten hinter dem Haus. 86,3 Prozent der Gebäude im Stadtteil stammen aus der Zeit vor 1970, der zweithöchste Wert Bochums, nur 5,4 Prozent sind ab Baujahr 2000 entstanden. Stadtteilscharfe Kaufpreise für Häuser gibt es hier nicht in belastbarer Form. Was es gibt: der Mietmedian von 9,17 € je Quadratmeter und 2.497 € je Quadratmeter für Eigentumswohnungen — beide über dem Stadtwert. Ein Beispiel ist das Backsteinhaus an der Baarestraße, Teil der denkmalgeschützten Siedlung Stahlhausen.

Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer, Anhang Strukturdaten der 30 Ortsteile (Datenstand 31.12.2024, Preise 01.07.2024–30.06.2025). Stand: 09/2026.

Was ein Siedlungshaus in Stahlhausen an Miete bringt

Ein Siedlungshaus hat meist zwischen 85 und 110 Quadratmetern auf zwei Etagen, dazu Keller, Dachboden und Garten. Große Flächen werden je Quadratmeter günstiger vermietet als kleine, und beim alten Bestand kommt ein Abschlag für Zustand und Heizkosten dazu. Für ein bewohnbares, aber unsaniertes Haus mit 95 Quadratmetern liegst du deshalb realistisch bei 700 bis 800 € nettokalt. Ist das Haus gedämmt, hat neue Fenster und ein zeitgemäßes Bad, sind 900 bis 1.000 € möglich. Das ist eine Ableitung aus dem Wohnungsmedian von 9,17 €, keine amtliche Hauszahl.

Ein Punkt ist in Stahlhausen wichtiger als der Quadratmeterpreis: die Warmmiete. Ein unsaniertes Haus dieser Bauart kann im Winter Heizkosten verursachen, die 300 € im Monat übersteigen. Wenn deine Kaltmiete bei 750 € liegt und die Nebenkosten bei 350 €, entscheidet der Bewerber über die Summe, nicht über die Kaltmiete. Wie sich die Werte im Stadtteil entwickeln, zeigen die Mietpreise in Bochum-Stahlhausen.

Haus vermieten in Bochum-Stahlhausen: wer hier ein Haus mietet

Die Nachfrage ist da, und sie kommt aus dem Stadtteil selbst. Die durchschnittliche Wohnung in Stahlhausen hat 58,9 Quadratmeter, je Person stehen 31,5 Quadratmeter zur Verfügung, die Haushaltsgröße liegt bei 1,79 Personen und der Jugendquotient bei 25,7. Übersetzt: Es leben hier viele Familien in Wohnungen, die zu klein sind. Wer vier Zimmer über 90 Quadratmetern mit Garten anbietet, trifft auf eine Nachfrage, die im Wohnungsbestand keine Antwort findet.

Der zweite Grund ist die Lage. Die Straßenbahnlinien 302 und 310 fahren in die City und Richtung Wattenscheid und Gelsenkirchen, die A40-Anschlussstelle Bochum-Stahlhausen liegt im Stadtteil. Dazu Jahrhunderthalle und Westpark mit der Ruhrtriennale, das Colosseum-Theater, der Springerplatz und das Parkband West — ein Haus mit Garten am Rand des Westparks ist etwas anderes als eine Zeile ohne Grün. Bei 14 Prozent Eigentumsquote kauft hier fast niemand, fast alle mieten. Dein Haus konkurriert also nicht mit hunderten Angeboten. Geht es statt um das Haus um eine einzelne Wohnung, findest du die Details unter Wohnung vermieten in Bochum-Stahlhausen.

Vermieten oder erst sanieren? Die ehrliche Rechnung

Für viele Siedlungshäuser in Stahlhausen ist Vermieten die Zwischenlösung, nicht das Ziel. Typisch ist der Erbfall: Das Haus ist bewohnbar, aber seit dreißig Jahren nicht angefasst worden.

Erstens unsaniert vermieten. Das bringt 700 bis 800 € und deckt Grundsteuer, Versicherung und eine kleine Rücklage. Der Nachteil: Jede spätere Sanierung wird mit Mieter im Haus teurer und langsamer. Zweitens erst sanieren, dann vermieten. Fenster, Heizung, Bad und Dämmung kosten schnell 60.000 bis 100.000 €, heben die Miete aber um 200 bis 300 € im Monat — das rechnet sich über zwanzig Jahre, nicht über fünf. Drittens verkaufen. Stahlhausen hat einen echten Käuferkreis für sanierungsbedürftige Siedlungshäuser: Menschen mit kleinem Budget und Zeit. Wenn das Haus in schlechtem Zustand ist und niemand in der Familie es übernimmt, ist der Verkauf oft die ehrlichere Antwort.

Bei der Vermietung hilft dir, dass Bochum nicht in der Mieterschutzverordnung NRW steht. Es gibt keine Mietpreisbremse, du gehst bei einer Neuvermietung also direkt auf den Marktpreis. Und die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren statt 15 gibt dir später Luft: Aus 750 € dürfen 900 € werden statt 862 €, immer begrenzt durch die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem qualifizierten Mietspiegel Bochum.

Zweifamilienhaus, Garten, Betriebskosten: was du regeln musst

Viele Häuser in den Siedlungen wurden für zwei Familien gebaut, eine je Etage. Wohnst du selbst in einer der beiden Wohnungen und vermietest die andere, gilt § 573a BGB: Du kannst kündigen, ohne einen Grund wie Eigenbedarf nachweisen zu müssen, dafür verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Voraussetzung ist, dass in dem Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen liegen und du in einer davon wohnst.

Der Garten ist hier oft mehr als Rasen — gewachsene Nutzgärten mit Obstbäumen und Schuppen. Soll der Mieter ihn pflegen, muss das im Vertrag stehen, sonst bleibt die Arbeit bei dir. Regele auch, ob Schuppen, Stall oder Garage mitvermietet sind. Bei den Betriebskosten läuft ohne Eigentümergemeinschaft alles über dich: Grundsteuer, Versicherung, Schornsteinfeger, Abwasser, Müll, Straßenreinigung, Winterdienst. Den Winterdienst kannst du übertragen, die Verkehrssicherungspflicht bleibt bei dir. Für die Instandhaltung rechne bei einem Haus aus dieser Zeit mit rund 1,50 € je Quadratmeter und Monat, bei 95 Quadratmetern also gut 1.700 € im Jahr. Dach, Fenster, Leitungen und Heizung bleiben immer deine Sache — wenn es soweit ist, kommen Dachdecker, Elektriker, Sanitär oder Entrümpler über unser Handwerkernetzwerk, meist innerhalb weniger Tage. Was nach der Übergabe an Arbeit übrig bleibt, zeigt die Seite zur Mietverwaltung in Stahlhausen.

So läuft die Vermietung deines Hauses in Stahlhausen ab

1. Zustand ehrlich aufnehmen

   Dach, Fenster, Heizung, Keller, Elektrik. Danach steht fest, ob vermieten, sanieren oder verkaufen der bessere Weg ist.

2. Warmmiete kalkulieren

   Kaltmiete plus ehrliche Nebenkosten. Bei einem unsanierten Haus entscheidet die Summe darüber, wer sich überhaupt bewirbt.

3. Das Nötigste herrichten

   Anstrich, Böden, Gartenschnitt, Entrümpelung des Dachbodens. Wir koordinieren die Handwerker, du gibst nur frei.

4. Vertrag mit klaren Regeln

   Garten, Schuppen, Garage, Kleinreparaturen, bei zwei Wohnungen die Aufteilung von Keller und Waschküche.

5. Vermarktung an Familien

   Wir sprechen gezielt Familien aus dem Stadtteil an, die aus einer zu kleinen Wohnung heraus wollen.

6. Prüfung und Übergabe

   Einkommen, Bonität, Mietschuldenfreiheit, bei Leistungsbezug die Kostenübernahme des Jobcenters. Dann Protokoll mit Fotos und Zählern.

Kurz zusammengefasst

In Stahlhausen sind 940 von 2.050 Wohngebäuden Ein- oder Zweifamilienhäuser — fast alle als Siedlungszeile des Bochumer Vereins gebaut und zu 86,3 Prozent älter als Baujahr 1970. Ein bewohnbares, unsaniertes Haus mit 95 Quadratmetern bringt realistisch 700 bis 800 € nettokalt, saniert 900 bis 1.000 €. Die Nachfrage kommt aus dem Stadtteil selbst, weil viele Familien in Wohnungen von 58,9 Quadratmetern zu eng wohnen. Entscheidend ist die Warmmiete, nicht die Kaltmiete. Wohnst du selbst in einer der beiden Wohnungen, kündigst du über § 573a ohne Eigenbedarfsgrund, und ohne Mietpreisbremse setzt du den Startpreis frei an. Bei großem Sanierungsstau ist der Verkauf allerdings oft die ehrlichere Antwort als eine Vermietung, die dich jedes Jahr Geld kostet. Den passenden Mieter findest du über Mieter finden in Bochum, den Ablauf beschreibt Haus vermieten in Bochum und die Preiseinordnung liefert die Mietwertermittlung.