Altbau

Was das für dich bedeutet

Eine amtliche Altbau-Definition gibt es nicht. Im Sprachgebrauch von Maklern, Banken und Gutachtern zieht die Grenze meist das Baujahr 1949. Alles davor ist Altbau, alles danach Nachkriegsbau. Im Mietrecht taucht der Begriff an anderer Stelle auf, dort geht es um Wohnungen, die vor bestimmten Stichtagen bezugsfertig waren.

Für dich zählt weniger das Etikett als das, was dahintersteckt. Altbauten haben andere Bauteile als Häuser aus den Siebzigern: Holzbalkendecken statt Beton, Vollziegel statt Hohlblock, oft Kastenfenster, häufig ein Keller mit Ziegelgewölbe und ohne Abdichtung nach unten. Das erklärt beides — den Charme und die Kostenrisiken.

In Bochum sind Altbauten kein Randthema. Rund 65 Prozent aller Wohngebäude der Stadt stammen aus der Zeit vor 1970, und zusammenhängende Bestände aus der Zeit davor findest du vor allem in Ehrenfeld und rund um die Innenstadt.

Quelle: Stadt Bochum, Wohnungsmarktbarometer 2025, Baualtersstruktur (Datenstand 31.12.2024). Stand: 09/2026.

Am Markt ist der Altbau kein Nischenprodukt, sondern gefragt. Hohe Räume, große Fenster, Grundrisse mit klar getrennten Zimmern und meist eine Lage nah am Zentrum — dafür zahlen Käufer und Mieter bereitwillig. Der Preisabschlag entsteht erst dort, wo Technik und Hülle seit Jahrzehnten unangetastet sind.

Ein Beispiel: was der Charme kostet

Zwei Käufer sehen dieselbe Altbauwohnung mit 95 Quadratmetern, Stuck und Flügeltüren. Der eine rechnet mit dem Kaufpreis, der andere mit dem Kaufpreis plus dem, was danach kommt.

Typische Positionen, eigene Darstellung. Stand: 09/2026.

Keiner dieser Punkte ist ein Grund, die Finger vom Altbau zu lassen. Aber sie gehören in den Preis, nicht in die Hoffnung.

Worauf du achten solltest

Schau dir vor dem Kauf die Substanz an, nicht die Oberfläche. Frisch gestrichene Wände sagen nichts über die Leitungen dahinter. Ein Blick in den Keller, auf den Dachstuhl und in den Sicherungskasten sagt mehr als jedes Exposé.

Frag nach der Denkmalliste. Steht das Haus unter Schutz, sind Fenster, Fassade und Dach nur nach Abstimmung zu ändern. Dafür gibt es steuerliche Vorteile, die den Aufwand teilweise ausgleichen.

Rechne mit einem längeren Verkaufsprozess, wenn Unterlagen fehlen. Bei alten Häusern sind Bauakten unvollständig, Wohnflächen falsch berechnet und Umbauten nie eingetragen. Jede dieser Lücken kostet Zeit, und Zeit kostet am Ende Preis.

Und prüfe die Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz. Wer ein altes Haus kauft und selbst einzieht, muss bestimmte Dinge innerhalb von zwei Jahren nachrüsten, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Dämmung freiliegender Heizungsrohre.

Beim Verkauf gilt die Gegenrichtung: Ein sanierter Altbau bringt spürbar mehr als ein unsanierter, aber nicht jede Einzelmaßnahme zahlt sich zurück. Eine neue Küche holst du selten wieder rein, eine funktionierende Heizung mit Nachweis dagegen schon.

Verwandte Begriffe

• Baujahr — der Ausgangspunkt jeder Einordnung
• Sanierungsstau — was aufgeschobene Arbeit im Preis anrichtet
• Kernsanierung — wenn alles bis auf die Hülle herauskommt
• Denkmalschutz — Auflagen und Steuervorteile
• Restnutzungsdauer — wie lange das Gebäude rechnerisch noch trägt

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Wer im Altbau kauft, sollte den Sanierungsbedarf vor dem Gebot kennen und nicht danach — worauf es dabei ankommt, steht auf der Seite Immobilie kaufen in Bochum.