Denkmalschutz

Was das für dich bedeutet

Ein Denkmal ist ein Gebäude, an dessen Erhalt ein öffentliches Interesse besteht – aus geschichtlichen, künstlerischen, städtebaulichen oder wissenschaftlichen Gründen. Nach dem Denkmalschutzgesetz Nordrhein-Westfalen entscheidet die Stadt darüber und trägt das Gebäude in die Denkmalliste ein.

Ab diesem Moment brauchst du für Veränderungen eine Erlaubnis. Das gilt für neue Fenster, für eine Dämmung der Außenwand, für Dachziegel, Haustür, Anbau und oft auch für den Anstrich. Selbst die Solaranlage auf dem Dach ist ein Fall für die Untere Denkmalbehörde.

Die Stadt Bochum führt ihre eigene Denkmalliste, und darin stehen erstaunlich viele Wohnhäuser. Neben Kirchen und Industriebauten sind es vor allem die Zechen- und Werkssiedlungen, die den Alltag von Bergleuten und Arbeitern zeigen. Wer dort ein Haus kauft, kauft ein Stück Stadtgeschichte mit Auflagen.

Der Ausgleich für die Auflagen ist steuerlicher Natur. Für Sanierungskosten, die mit der Denkmalbehörde abgestimmt sind, gibt es erhöhte Abschreibungssätze. Bei Vermietung über zwölf Jahre, bei Eigennutzung über zehn Jahre.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Einzeldenkmal und Denkmalbereich. Beim Einzeldenkmal ist das Gebäude selbst geschützt. In einem Denkmalbereich geht es um das Straßenbild: Dann zählen Fassade, Dachform und Fenster, während du im Inneren mehr Freiheit hast.

Beispiel: was die erhöhte Abschreibung bringt

Ein vermietetes Haus wird für 120.000 Euro denkmalgerecht saniert. Die Behörde bescheinigt die Kosten.

Erhöhte Absetzungen für Baudenkmäler bei vermieteten Objekten nach § 7i EStG. Beispielrechnung, gerundet.

Bei einem Steuersatz von 42 Prozent spart diese Verteilung im ersten Jahr rund 4.500 Euro Steuern. Über zwölf Jahre summiert sich das erheblich.

Die Bescheinigung der Denkmalbehörde ist dabei zwingend, und sie muss vor Beginn der Arbeiten abgestimmt sein. Wer erst saniert und dann fragt, bekommt sie nicht.

Worauf du achten solltest

Kläre vor dem Kauf, ob und in welchem Umfang das Gebäude geschützt ist. Manchmal steht nur die Fassade unter Schutz, manchmal das gesamte Objekt samt Grundriss und Treppenhaus. Der Unterschied entscheidet darüber, ob du innen frei planen kannst.

Rechne mit höheren Baukosten. Handwerker mit Denkmalerfahrung sind seltener und teurer, Materialien müssen passen, und einzelne Arbeiten dauern länger. Ein Aufschlag von zwanzig bis dreißig Prozent gegenüber einer normalen Sanierung ist keine Seltenheit.

Beim Verkauf gehört die Denkmaleigenschaft auf den Tisch. Sie ist kein Mangel, aber ein Umstand, der die Nutzung einschränkt. Wer sie verschweigt, riskiert Ansprüche des Käufers.

Und prüfe die Förderungen. Neben der Abschreibung gibt es Zuschüsse von Land und Denkmalpflege, allerdings mit begrenzten Töpfen und Antragsfristen.

Ein praktischer Punkt zum Schluss: Sprich früh mit der Unteren Denkmalbehörde, am besten vor der Planung. Die Mitarbeiter sagen dir, was möglich ist, und schlagen oft Lösungen vor, auf die du selbst nicht gekommen wärst. Wer erst mit fertigen Bauplänen auftaucht, verliert Monate.

Verwandte Begriffe

• Abschreibung (AfA) – wie Gebäudekosten steuerlich verteilt werden.
• Sanierungsgebiet – der zweite Fall mit erhöhter Abschreibung.
• Bestandsschutz – was bleiben darf, obwohl es heutigen Regeln widerspricht.
• Energetische Sanierung – wo Denkmalschutz und Dämmung aufeinandertreffen.
• Offenbarungspflicht – was du einem Käufer sagen musst.

Den Fall mit allen Schritten findest du im Ratgeber Denkmal-AfA beim Kauf. Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Denkmalgeschützte Häuser sprechen eine eigene Käufergruppe an, die Substanz und Geschichte schätzt und dafür zahlt. Diese Käufer findest du nicht über eine Standardanzeige. Wie eine Vermarktung aussieht, die genau sie erreicht, liest du auf der Seite zum Verkauf deiner Immobilie in Bochum.