Kernsanierung

Entkernt heißt: Es bleiben Keller, Außenwände, Decken und Dachstuhl. Alles andere kommt raus — Leitungen, Elektrik, Heizung, Bäder, Estrich, oft auch Innenwände und Fenster. Danach wird das Haus neu aufgebaut. Eine Kernsanierung ist deshalb etwas anderes als eine Modernisierung, bei der einzelne Bauteile erneuert werden, und erst recht etwas anderes als eine Renovierung mit Farbe und neuem Bodenbelag.

Was das für dich bedeutet

Für den Wert deiner Immobilie ist der Unterschied groß. In der Wertermittlung zählt nicht allein das Baujahr, sondern die verbleibende Nutzungsdauer. Eine echte Kernsanierung setzt diese Uhr weitgehend zurück — das Gebäude wird bewertet, als wäre es deutlich jünger. Eine neue Küche und frische Wände bewirken das nicht.

Für dich als Käufer heißt das umgekehrt: Der Begriff wird in Inseraten gern großzügig verwendet. Frag nach Rechnungen, nach Fotos aus der Bauphase und danach, ob auch die Stränge, die Elektrik und die Abwasserleitungen erneuert wurden. Genau diese unsichtbaren Gewerke sind teuer, und genau sie werden am häufigsten weggelassen.

Für dich als Verkäufer ist die Beweisführung bares Geld wert. Wer eine geordnete Mappe mit Handwerkerrechnungen, Abnahmeprotokollen und dem Energieausweis vorlegt, verhandelt aus einer anderen Position als jemand, der nur erzählt, dass alles gemacht wurde.

Beispiel: Wie eine Kernsanierung die Restnutzungsdauer verändert

Ein Mehrfamilienhaus, Baujahr 1960, hat modellhaft eine Gesamtnutzungsdauer von achtzig Jahren. Ohne Eingriffe wäre der Großteil davon aufgebraucht.

Modellhafte Betrachtung nach dem Punktemodell der Immobilienwertermittlungsverordnung. Die Einstufung im Einzelfall trifft der Sachverständige.

Diese Jahre wirken direkt auf den Ertragswert. Bei gleicher Miete kann sich der rechnerische Wert eines Gebäudes durch eine belegbare Kernsanierung erheblich verschieben — mehr als durch jede optische Aufwertung.

Worauf du achten solltest

Plan die Reihenfolge vom Dach nach unten und von außen nach innen. Wer zuerst die Bäder fliest und danach das Dach dämmt, zahlt zweimal. Rechne außerdem mit einem Puffer: Bei alten Häusern kommen hinter der Wand oft Dinge zum Vorschein, die kein Angebot vorher kennt — feuchtes Mauerwerk, alte Rohre, Asbest in Klebern oder Platten.

Steuerlich lauert eine Falle. Wer eine vermietete Immobilie kauft und in den ersten drei Jahren viel Geld in die Instandsetzung steckt, kann diese Kosten unter Umständen nicht sofort absetzen, sondern muss sie über Jahrzehnte abschreiben. Die Grenze liegt bei 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes. Sprich das mit deinem Steuerberater durch, bevor der erste Handwerker anrückt — nachträglich lässt sich daran nichts mehr ändern.

Zur Förderung noch ein Hinweis: Zuschüsse und zinsgünstige Kredite für energetische Maßnahmen setzen fast immer voraus, dass ein zugelassener Energieberater eingebunden ist und der Antrag vor der Beauftragung gestellt wird. Wer erst baut und dann fragt, bekommt nichts. Die Bedingungen ändern sich regelmäßig, prüf sie deshalb direkt bei der Förderbank, bevor du Verträge unterschreibst.

Verwandte Begriffe

• Restnutzungsdauer — die Größe, die eine Kernsanierung verschiebt.
• Sanierungsstau — der Ausgangspunkt vieler Kernsanierungen.
• Energetische Sanierung — der Teil, für den es Förderung gibt.
• Modernisierung — die kleinere Schwester mit eigenen Rechtsfolgen.
• Herstellungskosten — die steuerliche Einordnung großer Baumaßnahmen.

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Kurz zusammengefasst

Eine Kernsanierung erneuert alles außer dem Tragwerk und macht ein altes Haus rechnerisch wieder jung. Entscheidend ist, dass sie belegbar ist: Rechnungen, Fotos, Protokolle. Was dein Haus vor und nach so einer Maßnahme wert ist, klärst du am besten vorher — den Anfang macht eine Immobilienbewertung mit Blick auf die Restnutzungsdauer.