Beleihungsauslauf

Zwei Käufer, dasselbe Haus, derselbe Kaufpreis — und trotzdem bekommt der eine ein spürbar günstigeres Zinsangebot. Der Unterschied liegt fast immer im Beleihungsauslauf. Er ist die Kennzahl, mit der eine Bank misst, wie viel Risiko in einer Finanzierung steckt.

Gerechnet wird schlicht: Darlehensbetrag geteilt durch Beleihungswert. Wichtig ist dabei die Bezugsgröße. Nicht der Kaufpreis steht im Nenner, sondern der Beleihungswert — also der vorsichtig ermittelte Wert, den die Bank auch in einem schlechten Markt noch für erzielbar hält.

Was das für dich bedeutet

Der Beleihungsauslauf entscheidet über deinen Zins, und zwar in Stufen. Banken arbeiten mit Schwellen, häufig bei 60, 80 und 90 Prozent. Direkt unterhalb einer Schwelle wird es günstig, direkt darüber teuer. Wenige tausend Euro mehr Eigenkapital können deshalb über die gesamte Laufzeit einen vierstelligen Betrag sparen.

Er entscheidet außerdem darüber, ob du überhaupt finanziert wirst. Ein Auslauf über 100 Prozent bedeutet, dass das Darlehen größer ist als der Wert der Sicherheit. Manche Banken machen das mit, verlangen dafür aber deutliche Aufschläge und eine sehr gute Bonität.

Beim Verkauf lohnt der Blick von der anderen Seite: Ein Käufer mit wenig Eigenkapital hat höhere Raten und eine wackligere Zusage. Wenn zwei Interessenten dasselbe bieten, ist derjenige mit dem niedrigeren Auslauf der sicherere Partner für den Notartermin.

Zwei Stellschrauben hast du selbst in der Hand. Die erste ist offensichtlich: mehr Eigenkapital. Die zweite wird oft vergessen — eine zweite Sicherheit. Wer eine bereits abbezahlte Immobilie besitzt oder Eltern hat, die eine Mithaftung anbieten, senkt den Auslauf, ohne einen Euro mehr anzuzahlen.

Beispiel: wie der Beleihungsauslauf den Zins verschiebt

Ein Haus wird für 400.000 Euro gekauft. Die Bank setzt den Beleihungswert nach einem Abschlag von zehn Prozent mit 360.000 Euro an.

Beispielrechnung, gerundet. Kaufpreis, Sicherheitsabschlag und Zinssätze sind frei gewählte Annahmen und kein Angebot. Die Schwellen und Aufschläge unterscheiden sich je Bank.

Zwischen der ersten und der letzten Zeile liegen in diesem Beispiel 0,9 Prozentpunkte. Auf 324.000 Euro sind das rund 2.900 Euro Zinsen mehr — pro Jahr. Deshalb ist die Frage, ob du knapp unter oder knapp über einer Schwelle landest, keine Kleinigkeit.

Worauf du achten solltest

Verwechsle den Beleihungsauslauf nicht mit der Beleihungsgrenze. Der Auslauf ist deine tatsächliche Quote, die Grenze ist die Obergrenze, bis zu der eine Bank im günstigen Bereich finanziert. Beide Zahlen klingen ähnlich und meinen Verschiedenes.

Denk an die Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerhonorar erhöhen deinen Finanzierungsbedarf, nicht aber den Beleihungswert. Zusammen machen diese Posten schnell rund zehn Prozent des Kaufpreises aus. Wer sie mitfinanziert, rutscht sofort in eine schlechtere Stufe.

Und vergleiche Angebote nicht nur am Nominalzins. Zwei Banken können denselben Beleihungswert unterschiedlich ansetzen und damit trotz gleicher Zinsstaffel zu verschiedenen Konditionen kommen. Lass dir deshalb immer zeigen, mit welchem Wert gerechnet wurde.

Zuletzt ein Blick nach vorn: Der Auslauf sinkt mit jeder Tilgungsrate. Nach zehn Jahren Zinsbindung ist die Restschuld kleiner, und bei der Anschlussfinanzierung landest du oft eine Stufe günstiger. Das ist ein guter Grund, die Tilgung nicht auf das Minimum zu setzen.

Verwandte Begriffe

• Beleihungswert — die Bezugsgröße im Nenner.
• Effektivzins — die Zahl, mit der du Angebote vergleichst.
• Vollfinanzierung — der Kauf ohne Eigenkapital.
• Anschaffungsnebenkosten — was zusätzlich zum Kaufpreis anfällt.
• Grundschuld — die Sicherheit, auf die sich alles bezieht.

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Wer seine Finanzierung kennt, kann im Bietergespräch schnell und verbindlich reagieren. Was beim Kauf sonst noch zu klären ist, steht auf der Seite zum Immobilienkauf.