Anschaffungsnebenkosten

Was das für dich bedeutet

Die Anschaffungsnebenkosten einer Immobilie sind der Posten, an dem Finanzierungen scheitern. Banken finanzieren in aller Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Denn diese Kosten stecken nach dem Kauf nicht mehr im Objekt — sie sind ausgegeben. Wer also 20.000 Euro Eigenkapital hat und eine Wohnung für 250.000 Euro kaufen will, stellt schnell fest, dass die Rechnung nicht aufgeht.

Steuerlich haben die Nebenkosten eine zweite Seite. Bei einer vermieteten Immobilie erhöhen sie die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung, soweit sie auf das Gebäude entfallen. Was du an Notar und Steuer zahlst, holst du über Jahrzehnte in kleinen Scheiben zurück.

Drei Posten sind fast immer dabei. Die Grunderwerbsteuer setzt jedes Bundesland selbst fest; in Nordrhein-Westfalen liegt sie bei 6,5 Prozent des Kaufpreises. Notar und Grundbuchamt rechnen nach einer gesetzlichen Gebührenordnung ab, zusammen meist um zwei Prozent. Kommt ein Makler hinzu, beträgt die Provision beim Verkauf an einen Verbraucher 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer und wird hälftig geteilt, also 3,57 Prozent je Seite.

Ein Beispiel mit Zahlen

Ein Reihenhaus kostet 350.000 Euro. Die Provision teilen sich Käufer und Verkäufer je zur Hälfte.

Beispielrechnung, eigene Darstellung. Grunderwerbsteuersatz Nordrhein-Westfalen; Provision 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, hälftig geteilt. Notar- und Grundbuchkosten je nach Fall abweichend. Stand: 09/2026.

42.245 Euro sind kein Rundungsfehler. Sie sind der Grund, warum Kaufinteressenten mit zu wenig Eigenkapital erst bei der Bank merken, dass ihr Wunschobjekt eine Nummer zu groß war.

Worauf du achten solltest

Rechne von oben nach unten, nicht umgekehrt. Zieh von deinem Eigenkapital zuerst die Nebenkosten ab und schau dann, welchen Kaufpreis du dir leisten kannst. So entsteht eine Zahl, mit der du besichtigen gehen kannst.

Bewegliche Sachen kannst du getrennt ausweisen. Für eine mitgekaufte Einbauküche oder eine Markise fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn der Wert im Vertrag gesondert genannt und realistisch ist. Das Finanzamt akzeptiert das bis zu einer gewissen Grenze ohne Nachweis, darüber will es Belege sehen.

Frag deine Bank früh, wie viel Eigenkapital sie sehen will. Viele Institute rechnen mit den Nebenkosten plus zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises. Wer darunter bleibt, zahlt einen Aufschlag auf den Zins, weil das Risiko für die Bank steigt.

Denk an die Kosten nach dem Kauf. Umzug, Renovierung, Küche, Möbel, vielleicht eine neue Heizung: Diese Posten stehen in keiner Nebenkostenliste und treffen dich trotzdem in denselben Wochen.

Vergiss die laufenden Abgaben nicht, die direkt nach der Übernahme starten: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, bei einer Eigentumswohnung das Hausgeld. Sie gehören nicht zu den Anschaffungsnebenkosten, treffen dein Konto aber im selben Monat.

Und plane einen Puffer. Wer bis auf den letzten Euro kalkuliert, hat beim ersten unerwarteten Schaden kein Geld mehr und muss teuer nachfinanzieren.

Verwandte Begriffe

• Unbedenklichkeitsbescheinigung — ohne bezahlte Steuer kein Eigentum
• Courtage — die Provision und wie sie geteilt wird
• Kaufvertrag — wo die Aufteilung festgehalten wird
• Abschreibung (AfA) — wie die Nebenkosten zurückkommen
• Vollfinanzierung — wenn Eigenkapital fehlt

Den Fall mit allen Schritten findest du im Ratgeber Kaufnebenkosten einer Immobilie. Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Wer seine Zahl kennt, verhandelt ruhiger und verliert kein Objekt an einen schnelleren Bieter — was dabei sonst noch hilft, steht auf der Seite zur Kapitalanlage.