Effektiver Jahreszins

Was das für dich bedeutet

Zwei Banken nennen dir 3,4 Prozent. Trotzdem kostet die eine Finanzierung über zehn Jahre 6.000 Euro mehr als die andere. Der Grund steckt in allem, was neben dem reinen Zinssatz passiert: Abschläge bei der Auszahlung, Gebühren, der Zeitpunkt, zu dem deine Tilgung verrechnet wird.

Der effektive Jahreszins packt diese Punkte in eine einzige Zahl. Banken müssen ihn nach der Preisangabenverordnung berechnen und nennen, und zwar nach derselben Methode. Genau das macht ihn zum einzigen fairen Vergleichsmaßstab.

Enthalten sind der Sollzins, ein Damnum, die Bearbeitungsgebühr, die Art der Tilgungsverrechnung und der Auszahlungszeitpunkt. Nicht enthalten sind Bereitstellungszinsen, Schätz- und Wertermittlungskosten, Kontoführungsgebühren, Grundbuch- und Notarkosten sowie freiwillige Versicherungen.

Für dich heißt das: Der Effektivzins ist der beste Startpunkt, aber nicht das Ende der Rechnung. Die Nebenkosten daneben können mehrere tausend Euro ausmachen.

Wichtig ist außerdem, dass du nur Angebote mit gleicher Zinsbindung und gleicher Tilgung vergleichst. Sonst vergleichst du zwei völlig verschiedene Verträge.

Ein zweiter Blick lohnt bei Restschuldversicherungen. Ist eine Versicherung Bedingung für den Kredit, muss sie in den Effektivzins hinein. Wird sie nur angeboten, bleibt sie draußen und macht das Angebot auf dem Papier günstiger, als es für dich am Ende ist.

Beispiel: gleicher Sollzins, anderer Preis

Zwei Angebote über 300.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung und zwei Prozent Anfangstilgung:

Beispielrechnung mit gerundeten Werten. Die Konditionen sind erfunden und dienen dem Vergleich der Methodik.

Der Unterschied entsteht fast vollständig durch die jährliche statt monatliche Tilgungsverrechnung. Deine Tilgung liegt bei Bank B bis zum Jahresende auf dem Konto der Bank, ohne die Restschuld zu senken.

Auf dem Papier sind das dreizehn Hundertstel Prozentpunkte. In Euro sind es die Kosten einer neuen Küche.

Worauf du achten solltest

Vergleiche nur bei identischer Zinsbindung. Ein Angebot über fünf Jahre hat fast immer den niedrigeren Effektivzins als eines über fünfzehn – das ist kein besseres Angebot, sondern ein anderes Risiko.

Achte auf den Zinssatz nach Ablauf der Bindung. Der Effektivzins gilt nur für die Zinsbindung. Was danach kommt, ist offen, und genau dort entscheidet sich, ob die Finanzierung trägt.

Frag nach Sondertilgungen. Ein Angebot mit fünf Prozent Sondertilgung im Jahr kann trotz leicht höherem Effektivzins günstiger sein, wenn du Boni oder Erbschaften einsetzen willst.

Rechne Bereitstellungszinsen ein, wenn du einen Neubau finanzierst. Sie tauchen im Effektivzins nicht auf und laufen bei langen Bauzeiten schnell auf vierstellige Beträge.

Und lies die Zeile mit dem Auszahlungskurs. Steht dort weniger als 100 Prozent, brauchst du ein höheres Darlehen, um dieselbe Summe auf dem Konto zu haben.

Bei mehreren Bausteinen wird es unübersichtlich. Ein Förderdarlehen, ein Bankdarlehen und ein Bausparvertrag haben je einen eigenen Effektivzins. Aussagekräftig ist erst der Mischzins über alle Bausteine, zusammen mit dem Blick darauf, wann welcher Baustein ausläuft.

Lass dir deshalb immer den vollständigen Tilgungsplan geben. Er zeigt Monat für Monat Zins, Tilgung und Restschuld. Zwei Tilgungspläne nebeneinander verraten mehr als jede Zinsangabe im Angebot.

Verwandte Begriffe

• Damnum (Disagio) – der Abschlag, der den Sollzins senkt.
• Bereitstellungszinsen – die Kosten für nicht abgerufenes Geld.
• Tilgung – wie schnell die Restschuld sinkt.
• Beleihungsauslauf – warum mehr Eigenkapital den Zins drückt.
• Prolongation – was am Ende der Zinsbindung passiert.

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Ein halber Prozentpunkt entscheidet über die Rate, aber der gekaufte Preis entscheidet über dein Vermögen. Beides gehört zusammen geplant. Worauf du bei Objektauswahl, Nebenkosten und Kaufvertrag achten musst, steht auf der Seite zum Immobilienkauf.