Energetische Sanierung

Zwei Häuser nebeneinander, gleiche Größe, gleiche Familie. Das eine verbraucht im Jahr 8.000 Kilowattstunden Gas, das andere 22.000. Der Unterschied heißt Dämmung, Fenster und Heizung — und genau dort setzt eine energetische Sanierung an.

Was das für dich bedeutet

Für dich als Eigentümer geht es um drei Dinge gleichzeitig: niedrigere Verbrauchskosten, eine bessere Vermietbarkeit und ein Gebäude, das beim Verkauf nicht als Sanierungsfall gilt. Käufer und Mieter fragen inzwischen von sich aus nach dem Energieausweis.

Wenn du vermietest, kannst du einen Teil der Kosten weitergeben. Nach einer Modernisierung darfst du jährlich acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Gedeckelt ist das: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete dadurch um höchstens drei Euro je Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro je Quadratmeter um höchstens zwei Euro.

Vom umlagefähigen Betrag musst du zwei Posten abziehen: den Anteil, der ohnehin fällige Instandhaltung ersetzt, und erhaltene Fördermittel. Wer eine dreißig Jahre alte Heizung tauscht, modernisiert nicht nur, sondern repariert auch.

Angekündigt wird eine Modernisierung mindestens drei Monate vorher in Textform, mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung. Der Mieter muss die Arbeiten dulden, kann aber einen Härteeinwand geltend machen.

Nicht jede Maßnahme ist umlagefähig. Eine reine Reparatur bleibt Instandhaltung und wird allein von dir getragen. Umlagefähig ist nur, was den Gebrauchswert erhöht, den Verbrauch dauerhaft senkt oder neuen Wohnraum schafft.

Beispiel: Fassadendämmung in einem Mietshaus

Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern, auf sie entfallen anteilig folgende Kosten:

Beispielrechnung nach den Regeln zur Modernisierungsumlage im BGB. Frei gewählte Kostenwerte, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: 09/2026.

Mit 1,62 Euro je Quadratmeter bleibt die Erhöhung in diesem Fall unter der Kappungsgrenze. Bei höheren Kosten wäre der überschießende Teil nicht durchsetzbar.

Worauf du achten solltest

Halte die Reihenfolge ein. Erst die Gebäudehülle, dann die Heizung. Wer zuerst einen neuen Wärmeerzeuger einbaut und danach dämmt, hat die Anlage zu groß gekauft und zahlt zweimal.

Beantrage Förderung vor der Beauftragung. Wird der Auftrag zuerst erteilt, ist der Zuschuss in aller Regel verloren. Das ist der teuerste und häufigste Fehler bei Sanierungen.

Rechne ehrlich. Nicht jede Maßnahme rechnet sich über die Einsparung allein. Eine Fassadendämmung amortisiert sich oft erst nach vielen Jahren, während neue Fenster gleichzeitig Lärm und Zugluft beseitigen. Der Nutzen ist größer als die reine Energierechnung, aber er sollte benannt werden.

Achte nach dem Fenstertausch auf die Lüftung. Ein dichtes Haus ohne Lüftungskonzept produziert Feuchtigkeit an den kältesten Stellen, und daraus wird Schimmel. Ein Lüftungskonzept gehört zur Planung, nicht zur Nachbesserung.

Und dokumentiere sauber. Rechnungen, Fotos vor und nach der Maßnahme sowie eine nachvollziehbare Aufteilung der Kosten auf die Wohnungen brauchst du, sobald ein Mieter die Erhöhung prüfen lässt.

Verwandte Begriffe

• Modernisierungsumlage — wie viel du weitergeben darfst.
• Modernisierung ankündigen — Form und Frist der Ankündigung.
• Sanierungspflichten nach GEG — was ohnehin gemacht werden muss.
• Heizungsförderung — Zuschüsse für den Wärmeerzeuger.
• Sanierungsfahrplan — die richtige Reihenfolge auf Papier.

Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Eine Sanierung in der richtigen Reihenfolge kostet dasselbe Geld und bringt deutlich mehr Wirkung. Wie Maßnahmen, Ankündigungen und Abrechnungen im vermieteten Bestand zusammenlaufen, zeigt die Seite Mietverwaltung in Bochum.