Abschreibung (AfA)

Was das für dich bedeutet

Die Abschreibung einer Immobilie, im Steuerrecht AfA genannt, ist der stille Helfer jeder Kapitalanlage. Du gibst kein Geld aus und senkst trotzdem deinen zu versteuernden Gewinn. Der Grund: Der Gesetzgeber unterstellt, dass ein Haus im Lauf der Jahrzehnte an Substanz verliert. Diesen unterstellten Verlust zieht das Finanzamt von deinen Mieteinnahmen ab.

Wichtig ist die Trennung: Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt außen vor. Je höher also der Gebäudeanteil am Kaufpreis, desto größer dein jährlicher Abzug.

Quelle: § 7 Abs. 4 EStG, lineare Gebäude-AfA für vermietete Wohngebäude. Stand: 09/2026.

Die AfA gilt nur, wenn du die Immobilie vermietest oder anders zur Einkünfteerzielung nutzt. Für die selbst bewohnte Wohnung gibt es sie nicht. Das ist einer der Gründe, warum sich dieselbe Immobilie für einen Kapitalanleger anders rechnet als für einen Eigennutzer.

Ein Beispiel mit Zahlen

Du kaufst eine vermietete Eigentumswohnung für 300.000 Euro. Im Kaufvertrag und nach der Lage entfallen 20 Prozent auf den Grund und Boden. Die Kaufnebenkosten von 27.000 Euro werden im selben Verhältnis aufgeteilt.

Beispielrechnung, eigene Darstellung. Stand: 09/2026.

Über zehn Jahre summiert sich das auf rund 22.000 Euro, die nicht ans Finanzamt gehen — bei gleichem Mietertrag. Verkaufst du die Wohnung später innerhalb der Spekulationsfrist, holt sich das Finanzamt die abgezogene AfA über den Veräußerungsgewinn zurück. Nach Ablauf der Frist bleibt der Vorteil dir.

Worauf du achten solltest

Der größte Hebel liegt in der Aufteilung zwischen Boden und Gebäude. Steht im Kaufvertrag ein sehr hoher Bodenanteil, verlierst du jedes Jahr Abschreibung. Ein sauber begründeter Aufteilungsvorschlag im Vertrag hilft, muss aber realistisch sein.

Achte auch auf den Zeitpunkt. Im Jahr des Kaufs wird die AfA monatsgenau berechnet. Wer im Oktober übernimmt, bekommt für dieses Jahr nur drei Zwölftel. Das ist kein Verlust, sondern eine Verschiebung, denn am Ende der Laufzeit hängt der Rest hinten dran.

Verwechsle Abschreibung nicht mit Erhaltungsaufwand. Eine reparierte Heizung ziehst du sofort voll ab. Eine umfassende Sanierung kurz nach dem Kauf kann dagegen zu den Anschaffungskosten zählen und wandert damit in die lange Abschreibung.

Und rechne dir die AfA nicht schön. Sie mindert Steuern, sie bringt kein Geld auf dein Konto. Wenn eine Wohnung ohne den Steuereffekt jeden Monat Verlust macht, ist sie auch mit ihm keine gute Anlage.

Bei alten Gebäuden lässt sich über ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen. Dann steigt der jährliche Satz deutlich. Das Finanzamt prüft solche Gutachten genau.

Verwandte Begriffe

• Anschaffungsnebenkosten — sie erhöhen die Bemessungsgrundlage
• Herstellungskosten — was zur Abschreibung zählt und was nicht
• Restnutzungsdauer — der Hebel für eine höhere AfA
• Anlage V — dort trägst du die AfA ein
• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — die Einkunftsart dahinter

Wie das in der Praxis abläuft, erklärt der Ratgeber Kaufpreisaufteilung für die AfA. Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Ob sich eine Wohnung nach Steuern trägt, entscheidet sich vor dem Kauf und nicht danach — welche Objekte diese Rechnung bestehen, zeigt die Seite zur Kapitalanlage in Bochum.