Freihändiger Verkauf

Solange kein Zuschlag erteilt ist, hast du noch eine Wahl. Das ist die wichtigste Nachricht für jeden, dem eine Zwangsversteigerung droht. Der freihändige Verkauf ist der ganz normale Verkauf: Du bestimmst den Preis, du wählst den Käufer, du unterschreibst beim Notar. Der Unterschied zur Versteigerung liegt nicht im Ablauf, sondern im Ergebnis — am Markt zahlt jemand für die Immobilie, was sie wert ist, im Versteigerungssaal zahlt er, was er zahlen muss.

Was das für dich bedeutet

Der Begriff taucht in drei Situationen auf. Erstens, wenn Gläubiger die Zwangsversteigerung betreiben und du sie abwenden willst. Zweitens, wenn ein Insolvenzverwalter eine Immobilie aus der Masse verwertet. Drittens, wenn eine Erbengemeinschaft sich einigt, statt die Teilungsversteigerung zu beantragen.

Allein entscheiden kannst du dabei selten. Sobald Grundschulden im Grundbuch stehen, brauchst du die Gläubiger. Sie müssen einer Löschung zustimmen, und das tun sie nur gegen Zahlung eines Ablösebetrags. Reicht der Kaufpreis nicht für alle Schulden, ist ein Teilverzicht nötig — den bekommst du oft, weil die Bank in der Versteigerung noch weniger sähe.

Läuft bereits ein Verfahren, lässt es sich mit Zustimmung des betreibenden Gläubigers einstweilen einstellen. Das verschafft dir Zeit für den Verkauf. Diese Zustimmung bekommst du eher, wenn du einen belastbaren Plan vorlegst: eine seriöse Bewertung, einen Zeitplan, im besten Fall schon einen Interessenten.

Von der Lage erfährt ein Käufer ohnehin. Ein laufendes Verfahren wird im Grundbuch vermerkt, und spätestens der Notar sieht den Eintrag. Offen damit umzugehen ist deshalb kein Nachteil, sondern schafft Tempo: Wer die Situation von Anfang an kennt, springt kurz vor dem Termin nicht ab.

Beispiel: 300.000 Euro Verkehrswert, zwei Wege

Ein Haus mit einem Verkehrswert von 300.000 Euro, auf dem noch 250.000 Euro Darlehen lasten. Der Unterschied entscheidet darüber, ob nach der Ablösung Geld übrig bleibt oder Schulden.

Modellrechnung. Der Versteigerungserlös ist mit 70 Prozent des Verkehrswerts angenommen; im ersten Termin darf der Zuschlag unter der Hälfte des Verkehrswerts nicht erteilt werden, im zweiten Termin entfallen diese Grenzen. Provisionsanteil des Verkäufers 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Stand: 09/2026.

Worauf du achten solltest

Zeit ist der einzige Faktor, den du nicht zurückkaufen kannst. Zwischen dem ersten Mahnschreiben und dem Versteigerungstermin liegen oft Monate, manchmal ein Jahr. Wer in dieser Phase die Post nicht öffnet, verliert genau das Fenster, in dem ein guter Verkauf noch möglich ist.

Hol dir schriftliche Ablösewerte von jedem Gläubiger, bevor du einen Preis zusagst. Zu den Restschulden kommen häufig Vorfälligkeitsentschädigung, Verzugszinsen und Verfahrenskosten. Eine mündliche Auskunft am Telefon reicht dafür nicht.

Setz den Preis ehrlich an. Ein Objekt, bei dem der Verkäufer sichtbar unter Druck steht, zieht genau die Interessenten an, die darauf spekulieren. Ein realistischer Startpreis mit einem klaren Zeitplan bringt am Ende mehr Geld als ein Wunschpreis, den niemand zahlt und der drei Monate verbrennt.

Verkauf nicht unter Wert an Verwandte oder Bekannte, um etwas zu retten. Solche Geschäfte lassen sich später anfechten, und in der Insolvenz werden sie regelmäßig rückgängig gemacht. Für die rechtliche Seite — Einstellung des Verfahrens, Vergleich mit Gläubigern, Restschuldbefreiung — brauchst du einen Anwalt oder eine anerkannte Schuldnerberatung.

Verwandte Begriffe

• Zwangsversteigerung — das gerichtliche Verfahren, das du abwenden willst.
• Verkehrswert — die Zahl, die das Gericht per Gutachten festsetzt.
• Grundschuld — das Recht, aus dem die Bank die Versteigerung betreibt.
• Sicherheitsleistung ZVG — was Bieter im Termin hinterlegen müssen.
• Teilungsversteigerung — die Versteigerung unter Miteigentümern.

Den Fall mit allen Schritten findest du im Ratgeber Zwangsversteigerung durch Verkauf abwenden. Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Je früher du handelst, desto größer ist der Unterschied zwischen den beiden Zahlen in der Tabelle oben. Welche Schritte in welcher Reihenfolge sinnvoll sind, steht auf der Seite Zwangsversteigerung vermeiden in Bochum.