Verkehrswert

Was das für dich bedeutet

Die Definition steht in Paragraf 194 des Baugesetzbuchs, und jedes Wort darin hat Gewicht. Gemeint ist der Preis ohne ungewöhnliche Umstände: kein Verkauf unter Zeitdruck, kein Verkauf an das eigene Kind zum Freundschaftspreis, keine Liebhaberei. Was zählt, sind die Eigenschaften des Objekts und die Lage am Markt – an einem festen Stichtag.

Drei Zahlen werden im Alltag ständig verwechselt. Der Verkehrswert ist die nüchterne Schätzung. Der Angebotspreis ist das, was im Inserat steht, meist etwas darüber, damit Verhandlungsspielraum bleibt. Der Kaufpreis ist das, was am Ende beim Notar beurkundet wird. Nur die letzte Zahl ist echt, aber ohne die erste weißt du nicht, ob sie gut ist.

Wichtig wird der Verkehrswert überall dort, wo nicht frei verhandelt wird: bei einer Erbengemeinschaft, die auseinandergeht, bei einer Scheidung, bei einer Zwangsversteigerung, bei einer Schenkung ans Kind, bei der Erbschaftsteuer. Dort ersetzt der Wert die Einigung, die zwei Verhandlungspartner sonst finden würden.

Ermittelt wird er über eines von drei Verfahren oder eine Kombination daraus. Welches passt, hängt vom Objekt ab. Für die Eigentumswohnung der Vergleich, für das Mehrfamilienhaus der Ertrag, für das freistehende Haus mit ungewöhnlichem Zuschnitt der Sachwert.

Was den Verkehrswert nicht bestimmt

Weder das, was du damals bezahlt hast, noch das, was du für die Anschlussfinanzierung brauchst, noch die Summe deiner Renovierungsrechnungen. Diese Zahlen sind für dich wichtig, für den Markt sind sie ohne Bedeutung. Käufer zahlen für das, was sie bekommen, nicht für das, was dich etwas gekostet hat.

Beispiel: drei Zahlen zu einem Haus

Ein Einfamilienhaus in solider Lage, 128 Quadratmeter Wohnfläche, Bad und Fenster erneuert, Heizung alt.

Quelle: Beispiel auf Basis des Median-Kaufpreises für Eigenheime in Bochum von 455.000 €. Stand: 2026.

Der Abstand zwischen Angebot und Abschluss liegt hier bei rund 3,5 Prozent. Wird der Startpreis dagegen auf 549.000 Euro gesetzt, passiert etwas anderes: In den ersten vier Wochen kommt kaum jemand, danach folgen zwei Preissenkungen, und am Ende steht ein Ergebnis unter dem Verkehrswert. Ein zu hoher Startpreis kostet Geld, kein Geduldsspiel.

Worauf du achten solltest

• Ein Verkehrswert ohne Stichtag ist wertlos. Märkte bewegen sich, der Wert ist eine Momentaufnahme.
• Für Gericht, Finanzamt und Erbauseinandersetzung brauchst du in der Regel ein schriftliches Gutachten, oft von einer öffentlich bestellten Sachverständigen.
• Für den freien Verkauf reicht eine belastbare Markteinschätzung mit echten Vergleichsfällen.
• Rechne die Nebenkosten mit, wenn du den Wert mit einem Kaufangebot vergleichst. In Nordrhein-Westfalen kommen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer auf den Käufer zu.
• Bei steuerlichen Folgen einer Übertragung fragst du besser einen Steuerberater als ein Bewertungsportal.

Aus über 400 Verkäufen wissen wir, an welcher Stelle ein Preis kippt: Es sind die ersten drei Wochen. In dieser Zeit schauen alle Interessenten, die schon länger suchen. Danach kommt nur noch, wer neu in den Markt eintritt. Deshalb ist der Startpreis die wichtigste Entscheidung im ganzen Verkauf.

Verwandte Begriffe

• Marktwert – derselbe Begriff in europäischer Sprachregelung.
• Wertermittlungsstichtag – der Tag, auf den sich der Wert bezieht.
• ImmoWertV – die Verordnung, die die Verfahren regelt.
• Vergleichswertverfahren – der übliche Weg bei Wohnungen.
• Öffentlich bestellter Sachverständiger – wer ein Gutachten für Gerichte erstellt.

Wie das in der Praxis abläuft, erklärt der Ratgeber Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert. Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Ob dein Haus über oder unter dem Median liegt, entscheiden Zustand, Lage und Grundriss. Was deine Immobilie heute erzielen würde, klärt die Immobilienbewertung in Bochum.