Sicherheitsleistung (Zwangsversteigerung)

Im Saal des Amtsgerichts Bochum sitzen zwanzig Leute, fünf davon bieten mit. Wer mitbietet, muss auf Verlangen sofort eine Sicherheit stellen — und zwar bevor die Bietstunde weiterläuft. Wer das nicht vorbereitet hat, ist raus, egal wie hoch sein Gebot war. Die Sicherheitsleistung ist damit die einzige Hürde bei einer Zwangsversteigerung, die rein organisatorisch ist.

Die Höhe ist gesetzlich festgelegt: zehn Prozent des vom Gericht festgesetzten Verkehrswerts. Nicht zehn Prozent deines Gebots, sondern des Verkehrswerts aus dem Gutachten.

Was das für dich bedeutet

Verlangt wird die Sicherheit nicht automatisch, sondern nur, wenn ein Beteiligter im Termin darauf besteht. In der Praxis besteht die Gläubigerbank fast immer darauf. Rechne also fest damit.

Entscheidend ist die Form. Bargeld nimmt das Gericht nicht an, ein privater Scheck ebenso wenig. Zulässig sind ein Bundesbankscheck, ein von einem Kreditinstitut bestätigter Scheck, die Bürgschaft eines Kreditinstituts oder eine Überweisung an die Gerichtskasse, die spätestens am Werktag vor dem Termin gutgeschrieben ist. Diese Vorlaufzeit übersehen die meisten Erstbieter.

Bekommst du den Zuschlag nicht, bekommst du dein Geld nach dem Termin zurück. Bekommst du ihn, wird die Sicherheit auf den Kaufpreis angerechnet, den du am Verteilungstermin zahlst.

Zwischen Zuschlag und Verteilungstermin liegen meist mehrere Wochen. In dieser Zeit gehört dir die Immobilie bereits, obwohl der Kaufpreis noch offen ist — mit allen Rechten und allen Pflichten. Ab dem Zuschlag trägst du also auch das Risiko für Schäden am Gebäude, und du solltest die Gebäudeversicherung sofort klären.

Auf den Betrag kommen bis zum Verteilungstermin außerdem Zinsen. Rechne sie in dein Höchstgebot ein, bevor du den Arm hebst.

Beispiel: Sicherheitsleistung bei drei Verkehrswerten

Ein Reihenhaus mit einem festgesetzten Verkehrswert von 240.000 Euro verlangt eine Sicherheit von 24.000 Euro. Diese Summe muss verfügbar sein, auch wenn du am Ende nur bis 190.000 Euro mitgehst.

Quelle: §§ 67 bis 70 Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG). Im Termin beim Amtsgericht Bochum sind in der Regel zehn Prozent des Verkehrswerts zu hinterlegen.

Worauf du achten solltest

• Kläre die Finanzierung vorher. Nach dem Zuschlag gibt es kein Rücktrittsrecht und keine Finanzierungsklausel.
• Schau in die Akte. Im Gutachten stehen Zustand, Mietverhältnisse und Lasten, die bestehen bleiben.
• Im ersten Termin darf das Gericht den Zuschlag versagen, wenn das Gebot unter der Hälfte des Verkehrswerts bleibt. Unter sieben Zehnteln kann ein Gläubiger die Versagung beantragen.
• Ein Besichtigungsrecht hast du nicht. Wer nur von außen schauen konnte, kalkuliert einen Sicherheitsabschlag ein.
• Neben dem Gebot fallen Grunderwerbsteuer und Gerichtskosten für den Zuschlag an. Die Grunderwerbsteuer liegt in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 Prozent.
• Wohnt der bisherige Eigentümer noch im Haus, brauchst du für die Räumung einen eigenen Vollstreckungsauftrag. Der Zuschlagsbeschluss ist dafür dein Titel, aber Zeit und Nerven kostet es trotzdem.
• Geh einmal als Zuschauer zu einem Termin, bevor du selbst bietest. Der Ablauf mit Bietstunde, Zwischenrufen und Verhandlungspausen wirkt beim ersten Mal ungewohnt.

Verwandte Begriffe

• Zwangsversteigerung — der komplette Ablauf vom Antrag bis zum Zuschlag.
• Verkehrswert — die Zahl, an der deine Sicherheitsleistung hängt.
• Teilungsversteigerung — die Versteigerung, die eine Gemeinschaft auflöst.
• Zwangsverwaltung — das mildere Verfahren, das oft parallel läuft.
• Grundschuld — das Recht, aus dem die Versteigerung meist betrieben wird.

Wie das in der Praxis abläuft, erklärt der Ratgeber Immobilie ersteigern. Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Eine Versteigerung ist ein Weg zum Eigentum, aber selten der einfachste. Wer Zeit hat, findet über den regulären Markt mehr Auswahl, Besichtigungstermine und eine Finanzierung ohne Zeitdruck. Wie du dabei vorgehst, steht auf der Seite Immobilie kaufen.