Gewährleistung beim Immobilienkauf

Was das für dich bedeutet

In fast jedem notariellen Kaufvertrag über ein bestehendes Haus steht ein Satz wie „gekauft wie besichtigt, unter Ausschluss jeder Gewährleistung für Sachmängel“. Dieser Satz ist wirksam und verschiebt das Risiko auf den Käufer.

Drei Ausnahmen halten trotzdem. Erstens Arglist: Wer einen Mangel kennt und verschweigt, haftet — der Ausschluss hilft ihm nicht. Zweitens die Beschaffenheitsvereinbarung: Was ausdrücklich im Vertrag zugesichert wurde, gilt. Drittens Rechtsmängel wie eine nicht gelöschte Grundschuld oder ein unbekanntes Wegerecht.

Für dich als Käufer bedeutet das: Schau selbst genau hin, und lass die Antworten des Verkäufers in den Vertrag schreiben. Ein mündliches „Der Keller war noch nie nass“ ist im Streitfall nichts wert. Derselbe Satz im Vertrag ist eine Zusicherung.

Als Verkäufer schützt dich Offenheit. Wer den feuchten Fleck, den alten Ölschaden oder die stillgelegte Sickergrube offen anspricht und im Vertrag festhalten lässt, ist damit aus der Haftung heraus.

Ein Beispiel: Gewährleistung beim Immobilienkauf im Streitfall

Ein Käufer entdeckt vier Monate nach dem Einzug Schimmel hinter einer frisch verputzten Kellerwand. Der Verkäufer hatte die Wand kurz vor den Besichtigungen streichen lassen. Ein Nachbar bestätigt, dass der Keller regelmäßig nass war.

Quelle: eigene Darstellung nach §§ 438, 444, 634a BGB. Keine Rechtsberatung. Stand: 09/2026.

Im Beispiel spricht viel für Arglist. Das Überstreichen kurz vor der Besichtigung ist ein Indiz, der Zeuge ein weiteres. Beweisen muss das allerdings der Käufer — und genau daran scheitern viele Verfahren.

Worauf du achten solltest

Frag schriftlich. Eine Liste mit Fragen zu Feuchtigkeit, Schädlingen, Altlasten, Baugenehmigungen und Rückständen beim Hausgeld, vom Verkäufer beantwortet und unterschrieben, ist im Zweifel der beste Beleg.

Nimm einen Sachverständigen zur zweiten Besichtigung mit. Ein paar hundert Euro für zwei Stunden Fachblick sind gut angelegt, wenn es um einen sechsstelligen Kaufpreis geht. Er sieht Dinge, die ein Laie nicht sieht.

Achte auf die Unterlagen: Baugenehmigung, Statik, Wartungsnachweise, Protokolle der Eigentümerversammlung, Abrechnungen. Fehlende Papiere sind selten Zufall.

Der Blick des Verkäufers

Wer verkauft, hat ein anderes Interesse, aber denselben Hebel: Klarheit. Eine ehrliche Objektbeschreibung mit allen bekannten Schwächen schreckt weniger Käufer ab, als die meisten denken. So eine Beschreibung sortiert nur früh die Interessenten aus, die ohnehin abgesprungen wären — und schützt dich zugleich vor einer Haftung nach dem Notartermin.

Nimm bekannte Mängel wörtlich in den Vertrag auf, nicht in eine lose Anlage. Ein Satz wie „Dem Verkäufer ist bekannt, dass die Kellerwand an der Westseite bei Starkregen Feuchtigkeit zieht“ ist unangenehm zu lesen und wirkt Jahre später wie eine Versicherung.

Und wenn doch etwas auftaucht: Handle schnell und dokumentiere alles mit Fotos und Datum. Bevor du eine Frist setzt oder vom Vertrag zurücktrittst, lass einen Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht draufschauen. Ein falsch formulierter Brief kann Ansprüche kosten.

Verwandte Begriffe

• Haftungsausschluss — die Klausel im Kaufvertrag.
• Offenbarungspflicht — was gesagt werden muss.
• Rechtsmangel — Belastungen statt Bauschäden.
• Mangelbeseitigungsanspruch — was du verlangen kannst.
• Bauabnahme — Startpunkt der Fristen beim Neubau.

Den Fall mit allen Schritten findest du im Ratgeber Gewährleistung beim Hausverkauf ausschließen. Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Kurz zusammengefasst

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie trägt der Käufer das Risiko, außer der Verkäufer hat einen Mangel verschwiegen oder etwas zugesichert. Schriftliche Fragen, ein Fachmann bei der Besichtigung und vollständige Unterlagen entschärfen fast jeden späteren Streit. Worauf du beim Kauf sonst noch achtest, findest du auf der Seite Immobilie kaufen.