Mangelbeseitigungsanspruch

Was das für dich bedeutet

Die Heizung wird im November nicht mehr warm. Der Mieter ruft an, der Vermieter sagt, er kümmere sich, und dann passiert drei Wochen nichts. Ab hier wird es teuer — für den Vermieter. Denn ein Mietvertrag ist kein Vertrag über Räume, sondern über deren Gebrauch. Ist der Gebrauch eingeschränkt, hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass der Zustand wiederhergestellt wird.

Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht das kann, was der Vertrag verspricht: undichtes Dach, Schimmel, ausgefallene Therme, defekte Elektrik, dauerhaft zu laute Baustelle, fehlender vereinbarter Stellplatz. Ob den Vermieter ein Verschulden trifft, spielt für den Anspruch keine Rolle. Er schuldet den vertragsgemäßen Zustand, Punkt.

Für dich als Vermieter heißt das: Schnelligkeit ist billiger als Recht haben. Solange der Mangel besteht, darf der Mieter die Miete mindern — und zwar ab dem Tag, an dem du davon erfährst. Wer einen Handwerker in zwei Tagen an der Tür hat, verliert vielleicht 200 Euro. Wer sechs Wochen diskutiert, verliert ein Vielfaches und am Ende oft auch den Mieter.

Neben der Reparatur stehen dem Mieter zwei weitere Werkzeuge zur Verfügung. Er darf die Miete für die Zeit des Mangels kürzen, und er darf nach fruchtlosem Ablauf einer Frist selbst einen Handwerker holen und die Rechnung weiterreichen. Bei einer echten Notlage, etwa einem Rohrbruch, entfällt die Frist sogar. Beides greift aber erst, wenn der Vermieter Bescheid weiß.

Beispiel: von der Mängelanzeige bis zur Reparatur

Der Ablauf ist immer derselbe, egal ob es um eine Therme oder um eine undichte Fensterdichtung geht:

Quelle: eigene Darstellung nach §§ 535, 536, 536a und 536c BGB. Keine Rechtsberatung.

Wichtig ist die Anzeige. Meldet der Mieter den Schaden nicht, verliert er seine Rechte weitgehend — und haftet sogar für Folgeschäden, wenn aus einem kleinen Wasserfleck ein Wasserschaden wird.

Worauf du achten solltest

Nicht jede Unbequemlichkeit ist ein Mangel. Kleine Gebrauchsspuren, ein Baustellenlärm für zwei Tage oder eine Wohnung, die von Anfang an genau so übergeben wurde, gehören nicht dazu. Wer bei Einzug wusste, dass die Fenster einfach verglast sind, kann später keine neuen verlangen.

Kritisch wird es bei Schimmel. Dort streiten Mieter und Vermieter fast immer über die Ursache: Bausubstanz oder Lüftungsverhalten. Ohne Gutachten lässt sich das selten klären, und beide Seiten sollten früh einen Fachmann holen statt Briefe zu schreiben. Wie hoch eine Minderung ausfällt, entscheiden Gerichte im Einzelfall — Prozenttabellen aus dem Internet sind Anhaltspunkte, keine Ansprüche. Bei Streit über Höhe oder Ursache ist der Gang zum Anwalt oder zum Mieterverein der kürzere Weg.

Als Vermieter hilft dir vor allem eines: eine feste Meldekette. Ein Ansprechpartner, eine Adresse, ein Formular. Wenn jede Meldung mit Datum erfasst wird und der Handwerker denselben Tag noch eine Nachricht bekommt, hast du im Ernstfall belegt, dass du reagiert hast. Genau daran scheitern die meisten Minderungsprozesse — nicht am Schaden selbst, sondern an fehlenden Nachweisen.

Verwandte Begriffe

• Schimmelbefall — der häufigste Streitfall überhaupt.
• Obhutspflicht — die Pflicht des Mieters, mit der Wohnung sorgsam umzugehen.
• Duldungspflicht — wann der Mieter Handwerker in die Wohnung lassen muss.
• Übergabeprotokoll — das Papier, das den Zustand bei Einzug festhält.
• Abmahnung im Mietrecht — der Schritt, wenn eine Seite ihre Pflichten verletzt.

Den Fall mit allen Schritten findest du im Ratgeber Mietminderung richtig beantworten. Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Wer die Mängelmeldung sofort annimmt, den Handwerker beauftragt und den Vorgang dokumentiert, hat selten Streit. Wie das laufend organisiert wird, steht auf der Seite Mietverwaltung.