Bauabnahme

Der Bauleiter hält dir ein Formular hin und sagt, du sollst kurz unterschreiben, dann ist alles erledigt. Genau das ist die Bauabnahme. Sie dauert zehn Minuten und verschiebt danach fast jedes Risiko auf deine Seite.

Was das für dich bedeutet

Mit der Abnahme drehst du die Beweislast um. Vor der Abnahme muss die Baufirma beweisen, dass ihre Arbeit in Ordnung ist. Nach der Abnahme musst du beweisen, dass etwas falsch gebaut wurde. Das ist der wichtigste Unterschied, den dieser Termin macht.

Gleichzeitig beginnt die Verjährungsfrist für Mängel zu laufen. Bei Bauwerken sind das fünf Jahre. Wer die Abnahme früh erklärt, verkürzt damit den Zeitraum, in dem er Nacharbeit verlangen kann.

Und die Schlussrechnung wird fällig. Solange du nicht abgenommen hast, kannst du Geld zurückhalten. Danach nur noch das, was du dir wegen bestimmter Mängel ausdrücklich vorbehalten hast.

Die Abnahme ist keine Höflichkeit gegenüber der Baufirma, sondern eine Erklärung mit klarem Inhalt: Das Werk gilt als im Wesentlichen vertragsgerecht. Bei erheblichen Mängeln darfst du sie verweigern. Genau dieses Recht ist dein stärkstes Druckmittel, denn ohne Abnahme bekommt die Firma ihr letztes Geld nicht.

Beispiel: was sich an einem einzigen Termin ändert

Ein Reihenhaus wird übergeben, die Fassade ist fertig, im Bad fehlen zwei Fugen. Vor der Unterschrift sieht die Lage so aus, danach so:

Rechtsfolgen der Abnahme nach dem Werkvertragsrecht des BGB (§§ 640 ff.). Übersicht ohne Marktdaten. Stand: 09/2026.

Worauf du achten solltest

Geh nicht allein hin. Ein Bausachverständiger sieht in zwei Stunden Dinge, die dir in zwei Jahren teuer werden: schiefe Estrichhöhen, fehlende Dämmung an der Kellerdecke, eine Lüftungsanlage ohne Einregulierungsprotokoll. Sein Honorar liegt meist im niedrigen vierstelligen Bereich und ist gegenüber einer Nachbesserung auf eigene Kosten gut angelegt.

Schreib jeden Mangel ins Protokoll, auch die kleinen. Was dort nicht steht, gilt als abgenommen. Nenne zu jedem Punkt eine Frist, bis wann nachgebessert sein soll.

Pass auf die stillschweigende Abnahme auf. Wer einzieht, die Schlussrechnung bezahlt oder eine gesetzte Frist zur Abnahme verstreichen lässt, kann rechtlich abgenommen haben, ohne je zu unterschreiben. Bei Bauträgerverträgen wird außerdem oft zwischen der Abnahme der eigenen Wohnung und der des Gemeinschaftseigentums getrennt. Beide Termine zählen, und der zweite wird gern übersehen.

Halte den Zustand mit Fotos fest, am besten Raum für Raum und mit Datum. Wenn später gestritten wird, ob ein Riss vor oder nach der Übergabe entstanden ist, entscheidet oft genau dieses Material.

Bei Streit über Mängel oder Vertragsstrafen ist ein Anwalt für Bau- und Architektenrecht der richtige Ansprechpartner. Die Formulierung eines Vorbehalts entscheidet über viel Geld und gehört nicht ins Bauchgefühl.

Verwandte Begriffe

• Abnahmeprotokoll — das Papier, das den Zustand am Tag der Abnahme festhält.
• Gewährleistung — welche Rechte dir bei Mängeln zustehen.
• Bauträger — der Vertragspartner, der Grundstück und Bau in einem verkauft.
• Gefahrenübergang — ab wann Schäden zu deinen Lasten gehen.
• Mangelbeseitigungsanspruch — wie du Nacharbeit durchsetzt.

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Ein Neubau ist mit der Abnahme nicht abgeschlossen, sondern erst richtig zu prüfen. Worauf du beim Kauf sonst noch achten musst und welche Unterlagen du vor der Unterschrift sehen willst, steht auf der Seite Immobilie kaufen in Bochum.