Grundstücksgleiche Rechte

Ein Haus kaufen, ohne den Boden darunter zu besitzen: Das klingt schräg, ist aber ein alltäglicher Vorgang. Möglich macht es ein grundstücksgleiches Recht. Der bekannteste Fall ist das Erbbaurecht, und wer eines besitzt, hat rechtlich fast dieselben Möglichkeiten wie ein Grundstückseigentümer.

Was das für dich bedeutet

Ein grundstücksgleiches Recht kannst du verkaufen, vererben, mit einer Grundschuld belasten und im Grundbuch eintragen lassen. Es bekommt sogar ein eigenes Blatt, das Erbbaugrundbuch. Für die Bank ist es eine normale Sicherheit, für das Finanzamt ein Fall für die Grunderwerbsteuer.

Der Unterschied zum Volleigentum liegt in der Zeit und in der Bindung. Ein Erbbaurecht läuft befristet, oft über mehrere Jahrzehnte. Läuft es aus, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer, der dafür eine Entschädigung zahlt. Wie hoch die ausfällt, steht im Erbbaurechtsvertrag — und genau dort lohnt sich das Lesen.

Nicht dazu gehört das Wohnungseigentum. Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt echtes Miteigentum am Grundstück, verbunden mit Sondereigentum an der Wohnung. Das wird oft verwechselt.

Beispiel: diese Rechte zählen dazu

Die Liste ist kurz, und in der Praxis begegnet dir fast nur der erste Fall.

Quelle: eigene Darstellung nach Erbbaurechtsgesetz, Bundesberggesetz und den Fischereigesetzen der Länder.

Alle vier haben gemeinsam: Sie sind vom Boden gelöst, aber genauso handelbar wie er. Für den Alltag heißt das, dass Kauf und Verkauf zum Notar müssen, dass die Grunderwerbsteuer anfällt und dass eine Bank ein solches Recht als Sicherheit akzeptiert. Der Unterschied zeigt sich erst im Detail — bei Laufzeit, Zustimmungspflichten und dem, was am Ende der Laufzeit passiert.

Worauf du achten solltest

Bei einem Erbbaurecht ist die Restlaufzeit der wichtigste Preisfaktor. Unter etwa 30 verbleibenden Jahren wird die Finanzierung schwierig, weil die Bank die Laufzeit ihres Darlehens nicht über das Ende des Rechts hinaus strecken kann. Frag früh nach einer möglichen Verlängerung.

Lies die Nebenpflichten im Vertrag. Häufig braucht ein Verkauf oder eine Belastung die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Auch Anpassungsklauseln für den Erbbauzins gehören dazu — sie koppeln die Zahlung oft an die Preisentwicklung.

Bergwerkseigentum spielt für Wohnimmobilien selten eine Rolle, wohl aber die Frage nach früherem Bergbau unter dem Grundstück. Das ist ein anderes Thema und gehört in die Prüfung der Bausubstanz. Verträge über grundstücksgleiche Rechte sind beurkundungspflichtig — der Notar erklärt dir die Klauseln, bevor du unterschreibst.

Für die Bewertung gilt eine eigene Logik. Der Wert eines Erbbaurechts ergibt sich aus dem Wert der Immobilie abzüglich des kapitalisierten Erbbauzinses und eines Abschlags für die begrenzte Laufzeit. Wer einfach den Preis eines vergleichbaren Hauses mit eigenem Grundstück ansetzt, liegt regelmäßig zu hoch. Ein Gutachten oder eine belastbare Marktbewertung ist hier kein Luxus, sondern die Grundlage jedes Gesprächs mit Käufern.

Verwandte Begriffe

• Erbbaurecht — der praktisch wichtigste Fall.
• Erbbauzins — die jährliche Zahlung an den Grundstückseigentümer.
• Erbbaurechtsvertrag — dort stehen Laufzeit, Zustimmung und Entschädigung.
• Grundbuch — wo das Recht sein eigenes Blatt bekommt.
• Bergschaden — das eigentliche Thema, wenn unter dem Haus Bergbau umging.

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Ein Haus auf Erbbaurecht verkauft sich anders als ein Haus mit Grundstück: andere Käufergruppe, andere Bankgespräche, andere Argumente. Wie ein solcher Verkauf vorbereitet wird, liest du auf der Seite zum Immobilienverkauf.