Erbbaurecht

Ein Haus kaufen, ohne das Grundstück zu kaufen: Das klingt ungewöhnlich, ist in Bochum aber verbreitet, besonders bei Grundstücken von Kirchengemeinden und der Stadt. Rechtlich steht dahinter das Erbbaurecht.

Was das für dich bedeutet

Das Erbbaurecht ist ein eigenes, veräußerliches und vererbliches Recht. Es bekommt ein eigenes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch, und lässt sich verkaufen, beleihen und vererben wie ein Grundstück. Deshalb spricht die Fachsprache von einem grundstücksgleichen Recht.

Der große Vorteil liegt beim Einstieg. Weil du den Boden nicht bezahlst, liegt der Kaufpreis deutlich unter dem eines vergleichbaren Objekts mit Volleigentum. Dafür zahlst du laufend Erbbauzins, oft über Jahrzehnte.

Die Laufzeit ist der entscheidende Punkt. Üblich sind 60 bis 99 Jahre. Je näher das Ende rückt, desto schwieriger wird die Finanzierung, denn eine Bank will ihr Darlehen innerhalb der Restlaufzeit zurückhaben. Ab einer Restlaufzeit unter etwa 40 Jahren wird der Kreis möglicher Käufer merklich kleiner.

Läuft das Recht aus, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer. Dafür bekommst du eine Entschädigung, deren Höhe im Vertrag steht. Viele ältere Verträge sehen zwei Drittel des Gebäudewerts vor.

Verlängern lässt sich ein Erbbaurecht nur einvernehmlich. Wer rechtzeitig verhandelt, also nicht erst in den letzten Jahren, hat die deutlich bessere Position — und oft die Möglichkeit, das Grundstück zu einem festen Preis zu kaufen.

Beispiel: Erbbaurecht gegen Volleigentum

Ein Reihenhaus, Bodenwert des Grundstücks 150.000 Euro, Erbbauzins 4 Prozent:

Beispielrechnung mit frei gewählten Werten. Erbbauzinssätze und Kaufpreise weichen im Einzelfall ab. Stand: 09/2026.

Der niedrigere Einstieg kostet dich also 500 Euro im Monat, die anders als eine Tilgung kein Eigentum aufbauen. Ob sich das lohnt, hängt vom Zinssatz, von der Restlaufzeit und davon ab, wie lange du bleiben willst. Wer nach zwölf Jahren wieder verkauft, fährt damit häufig gut; wer bis ins Alter bleiben will, sollte die Restlaufzeit sehr genau prüfen.

Worauf du achten solltest

Lies den Vertrag, bevor du über den Preis sprichst. Ein Erbbaurechtsvertrag enthält Klauseln, die den Wert stark beeinflussen: die Anpassung des Zinses, den Heimfall, die Entschädigung am Ende und meist einen Zustimmungsvorbehalt des Grundstückseigentümers beim Verkauf.

Rechne mit dieser Zustimmung als echtem Zeitfaktor. Bei kirchlichen und städtischen Grundstücksgebern durchläuft sie eigene Gremien, und das dauert Wochen bis Monate. Ein Käufer mit fester Finanzierungszusage kann in dieser Zeit abspringen.

Prüfe den Heimfall. Er erlaubt dem Grundstückseigentümer, das Recht vorzeitig zurückzunehmen, etwa bei ausbleibendem Erbbauzins. Was in dieser Situation an Entschädigung fließt, steht ebenfalls im Vertrag.

Zieh für die Prüfung einen Notar und bei komplizierten Klauseln einen Anwalt hinzu. Ein Erbbaurechtsvertrag wirkt über Jahrzehnte, und Formulierungen aus alten Verträgen sind für Laien schwer einzuordnen. Rechne außerdem damit, dass die Grunderwerbsteuer beim Kauf nicht nur auf den Kaufpreis anfällt, sondern auch auf den kapitalisierten Erbbauzins.

Verwandte Begriffe

• Erbbauzins — die jährliche Zahlung und ihre Anpassung.
• Erbbaurechtsvertrag — die Klauseln, auf die es ankommt.
• Erbbaurecht verkaufen — der Ablauf mit Zustimmung.
• Erbbaurecht kaufen — worauf Käufer achten.
• Grundstücksgleiche Rechte — die rechtliche Einordnung.

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Ein Erbbaurecht ist weder gut noch schlecht, sondern eine Rechnung mit drei Größen: Restlaufzeit, Zinssatz und Vertragsklauseln. Wie sich das auf den erzielbaren Preis auswirkt, liest du auf der Seite Immobilie verkaufen in Bochum.