Erbbauzins

Einmal im Jahr geht ein fester Betrag an denjenigen, dem der Boden unter deinem Haus gehört. Dieser Betrag heißt Erbbauzins, und er läuft so lange, wie das Erbbaurecht besteht — bei vielen Verträgen also länger als ein ganzes Berufsleben.

Was das für dich bedeutet

Die Höhe wird üblicherweise als Prozentsatz des Bodenwerts berechnet. Verbreitet sind Sätze zwischen drei und fünf Prozent, bei Wohnnutzung liegt der Satz häufig am unteren Ende. In Bochum orientieren sich sowohl die Höhe als auch die Anpassungsklauseln in aller Regel am Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss für die jeweilige Lage ausweist.

Gesichert ist die Zahlung als Reallast im Erbbaugrundbuch. Sie ist damit keine gewöhnliche Forderung: Bleibt der Zins über längere Zeit aus, kann der Grundstückseigentümer je nach Vertrag den Heimfall verlangen und das Erbbaurecht zurücknehmen.

Für die monatliche Belastung ist wichtig, dass dieser Betrag anders wirkt als eine Tilgung. Er baut kein Eigentum auf und wird nie weniger. Bei einer vermieteten Immobilie kannst du ihn dafür als Werbungskosten geltend machen. Bei Eigennutzung geht das nicht, dort ist er schlicht ein laufender Kostenblock neben Zins und Tilgung.

Und er beeinflusst den Verkaufspreis direkt. Ein Käufer rechnet den künftigen Zins auf einen Barwert um und zieht ihn vom Preis ab, den er für ein vergleichbares Objekt mit Volleigentum zahlen würde.

Beispiel: so entsteht der Betrag

Ein Grundstück mit 400 Quadratmetern in einer Lage mit einem Bodenrichtwert von 346 Euro je Quadratmeter:

Beispielrechnung mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert für Bochum von rund 346 €/m² laut bodenrichtwerte-deutschland.de, Sekundärquelle; amtlich verbindlich sind die Werte in BORIS.NRW. Zinssatz frei gewählt. Stand: 09/2026.

Über eine Restlaufzeit von 50 Jahren summiert sich der Zins in diesem Beispiel auf mehr als 275.000 Euro, ohne die Anpassungen. Genau deshalb ist der Prozentsatz keine Nebensache. Ein Unterschied von einem Prozentpunkt bedeutet in diesem Beispiel rund 1.380 Euro im Jahr.

Worauf du achten solltest

Lies die Anpassungsklausel genau. Manche Verträge koppeln den Zins an den Verbraucherpreisindex, andere an die Entwicklung des Bodenrichtwerts. Bei Wohnimmobilien darf der Zins in der Regel frühestens alle drei Jahre erhöht werden, und eine Erhöhung muss dem entsprechen, was sich seit der letzten Anpassung tatsächlich verändert hat.

Halte die Zahlung pünktlich. Zahlungsverzug ist der häufigste Auslöser für Heimfallklauseln. Wer in Schwierigkeiten gerät, spricht besser vorher mit dem Grundstückseigentümer als hinterher mit dessen Anwalt.

Denk beim Kauf an die Steuer. Grunderwerbsteuer fällt nicht nur auf den Kaufpreis an, sondern auch auf den kapitalisierten Erbbauzins. In Nordrhein-Westfalen sind das 6,5 Prozent, und die Rechnung überrascht viele Käufer.

Prüfe bei einer Verlängerung des Rechts den dann geltenden Satz. Der Grundstückseigentümer wird ihn an den heutigen Bodenwert anpassen wollen, und aus einem alten, günstigen Zins wird schnell ein deutlich höherer. Lass dir die Rechnung vorlegen und zieh bei Bedarf einen Anwalt hinzu.

Verwandte Begriffe

• Erbbaurecht — die Grundlage der Zahlung.
• Erbbaurechtsvertrag — wo Satz und Anpassung stehen.
• Wertsicherungsklausel — der Mechanismus der Erhöhung.
• Bodenrichtwert — die Bezugsgröße für den Bodenwert.
• Reallast — die Sicherung im Grundbuch.

Ausführlicher geht es im Ratgeber Erbbaurecht kaufen weiter. Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Der Erbbauzins ist die Zahl, die über Jahrzehnte den Unterschied macht — beim Wohnen wie beim Verkauf. Wie sich das auf den erzielbaren Preis auswirkt, erklärt die Seite Immobilie verkaufen in Bochum.