Grundstücksteilung

Hinter dem Haus liegen 400 Quadratmeter Rasen, die niemand mehr mäht. Ein Bauplatz wäre das, sagt der Nachbar. Ob daraus wirklich einer wird, entscheidet sich nicht auf der Wiese, sondern bei drei Stellen: dem Vermesser, dem Bauamt und dem Grundbuchamt.

Was das für dich bedeutet

Rechtlich ist die Teilung die Erklärung des Eigentümers, dass ein Teil seines Grundstücks künftig ein eigenes Flurstück sein soll. Praktisch braucht es dafür eine Vermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder das Katasteramt. Erst danach kann das Grundbuchamt das neue Grundstück eintragen.

Eine behördliche Teilungsgenehmigung brauchst du in Nordrhein-Westfalen im Regelfall nicht mehr. Das heißt aber nicht, dass die Teilung folgenlos ist. Beide neuen Grundstücke müssen für sich genommen die Bauvorschriften einhalten: Abstandsflächen zum bestehenden Haus, eigene Erschließung, ausreichende Größe und Zuschnitt nach dem Bebauungsplan.

Anders liegt der Fall in einem Sanierungsgebiet oder wo eine Erhaltungssatzung gilt. Dort ist die Teilung genehmigungspflichtig. Auch ein Vorkaufsrecht der Gemeinde kann greifen, wenn du den abgetrennten Teil verkaufst.

Beispiel: was die Teilung bringt und was sie kostet

Ein Grundstück von 900 Quadratmetern, das Haus steht vorn, hinten sollen 350 Quadratmeter abgetrennt werden.

Quelle: eigene Beispielrechnung mit angenommenen Werten. Vermessungskosten richten sich nach der Vermessungsgebührenordnung und dem Bodenwert; Erschließungskosten nennt dir der Netzbetreiber verbindlich.

Die Rechnung geht in diesem Beispiel deutlich auf. Sie kippt, wenn die Zuwegung teuer wird oder die Restfläche vorn den alten Zuschnitt verliert. Rechne deshalb immer beide Seiten: Was der Bauplatz bringt, und was das verbleibende Haus dadurch verliert. Ein Haus, das plötzlich nur noch einen schmalen Streifen Garten hat, verkauft sich schlechter und wird auch niedriger bewertet.

Worauf du achten solltest

Kläre die Bebaubarkeit vor der Vermessung, nicht danach. Eine Bauvoranfrage kostet wenig und beantwortet verbindlich, ob auf dem hinteren Teil ein Haus stehen darf und in welcher Größe. Ohne diese Antwort verkaufst du Gartenland, nicht Bauland — der Preisunterschied ist erheblich.

Denk an die Rechte, die beide Grundstücke künftig verbinden. Zufahrt, Wasserleitung, Kanal und Kabel laufen oft über das vordere Grundstück. Das gehört ins Grundbuch als Grunddienstbarkeit und häufig zusätzlich als Baulast, damit auch die Bauaufsicht die Erschließung anerkennt.

Steuerlich kann es unangenehm werden, wenn du in kurzer Zeit mehrere Teilstücke verkaufst. Dann droht die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel mit Gewerbesteuer und ohne die Steuerfreiheit nach zehn Jahren. Ab dem zweiten geplanten Verkauf gehört ein Steuerberater an den Tisch.

Läuft noch ein Darlehen auf dem Gesamtgrundstück, braucht die Bank eine Pfandfreigabe für den abgetrennten Teil. Das ist Routine, dauert aber und wird gern vergessen. Frag rechtzeitig nach den Bedingungen: Manche Banken verlangen, dass ein Teil des Erlöses in die Tilgung fließt.

Verwandte Begriffe

• Flurstück — die Einheit, die geteilt wird.
• Katasteramt — führt das Liegenschaftskataster fort.
• Teilungsgenehmigung — nur noch in Sonderfällen nötig.
• Abstandsflächen — der häufigste Grund, warum eine Teilung scheitert.
• Erschließungsbeitrag — was die öffentliche Erschließung kosten kann.

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Ob dein Garten ein Bauplatz ist, entscheidet die Summe aus Zuschnitt, Zuwegung und Bebauungsplan — und erst danach der Preis. Wie sich beides zusammen prüfen lässt, steht auf der Seite zum Grundstücksverkauf.