Katasteramt

Das Grundbuch sagt, wem ein Grundstück gehört. Das Kataster sagt, wo es liegt, wie es geschnitten ist und was darauf steht. Beide Verzeichnisse verweisen aufeinander: Im Grundbuch ist jedes Grundstück mit Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer bezeichnet, und diese Nummern stammen aus dem Liegenschaftskataster. In Bochum führt es das Vermessungs- und Katasteramt der Stadt.

Was das für dich bedeutet

Beim Verkauf brauchst du Unterlagen aus dem Kataster fast immer. Der amtliche Lageplan gehört in jede Finanzierungsakte, die Flurkarte zeigt Käufern den Zuschnitt, und bei einem Grundstück ohne klare Grenzen ist die Grenzniederschrift oft der Unterschied zwischen einem ruhigen und einem strittigen Verkauf.

Beim Kauf lohnt sich der Blick aus einem anderen Grund. Die Karte zeigt, wie ein Nachbargebäude an deine Grenze rückt, ob ein Weg über dein Grundstück führt und ob ein Anbau überhaupt eingemessen wurde. Steht ein Gebäude nicht in der Karte, ist es entweder neu oder nie gemeldet worden — beides solltest du vor dem Notartermin klären.

Wichtig ist der Unterschied zu einer Bauakte. Das Kataster hält fest, was tatsächlich da ist. Ob es auch genehmigt ist, steht dort nicht. Diese Auskunft gibt die Bauaufsicht, und bei alten Anbauten gehen beide Angaben erstaunlich oft auseinander.

Vieles davon lässt sich inzwischen am Bildschirm klären. Die Geodatenportale des Landes zeigen Flurstücksgrenzen und Gebäude als Karte, und für einen ersten Eindruck reicht das völlig. Verbindlich und für Bank oder Bauantrag verwendbar sind aber nur die amtlichen Auszüge, die das Katasteramt ausstellt.

Beispiel: Welche Unterlagen du beim Katasteramt bekommst

Für einen normalen Hausverkauf reichen zwei Dokumente, bei einer Teilung wird es aufwendiger.

Quelle: Vermessungs- und Katasteramt der Stadt Bochum. Die Auszüge sind gebührenpflichtig; die Höhe richtet sich nach der Vermessungsgebührenordnung des Landes.

Einfache Auszüge bekommst du meist innerhalb weniger Tage. Eine echte Vermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur dauert dagegen Wochen bis Monate — das ist der Punkt, an dem Verkaufstermine kippen.

Worauf du achten solltest

Kümmere dich früh um die Papiere, nicht erst, wenn ein Käufer wartet. Willst du ein Grundstück teilen, geht ohne Vermessung nichts: Erst wenn das neue Flurstück gebildet ist, kann der Notar es einzeln verkaufen. Plane dafür mehrere Monate ein.

Achte außerdem auf Abweichungen zwischen Karte und Wirklichkeit. Ein Zaun, der seit Jahrzehnten einen Meter zu weit steht, ist kein Eigentum, sondern ein Streitfall in Warteposition. Solche Fragen gehören vor den Verkauf geklärt, notfalls mit einem Anwalt und einer Grenzverhandlung mit dem Nachbarn.

Denk auch an die Einmessungspflicht. Wer neu baut oder erheblich anbaut, muss das Gebäude vermessen lassen, damit es ins Kataster kommt. Wird das versäumt, fällt es spätestens beim Verkauf auf, wenn Karte und Wirklichkeit nicht zusammenpassen und die Bank des Käufers nachfragt.

Verwandte Begriffe

• Flurstück — die kleinste Einheit im Kataster.
• Gemarkung — der Bezirk, in dem die Flurstücke geführt werden.
• Amtlicher Lageplan — das Dokument für Bauantrag und Bank.
• Grundbuch — das Verzeichnis der Eigentums- und Rechtsverhältnisse.
• Grundstücksteilung — wann eine Vermessung zwingend wird.

Den Fall mit allen Schritten findest du im Ratgeber Flurkarte beantragen. Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Kurz zusammengefasst

Das Katasteramt liefert die Fakten zur Fläche, das Grundbuch die Fakten zum Recht. Für einen Verkauf brauchst du beides, und die Beschaffung dauert länger, als die meisten denken. Wenn du wissen willst, welche Unterlagen für dein Objekt zusammenkommen müssen und in welcher Reihenfolge, findest du den kompletten Ablauf auf der Seite Immobilie verkaufen.