Hebesatz

Zwei identische Häuser, zwei Städte, zwei völlig unterschiedliche Grundsteuerbescheide: Das liegt nicht am Finanzamt, sondern am Rat der jeweiligen Stadt. Er beschließt den Hebesatz, und dieser eine Faktor macht aus einem winzigen Messbetrag den Betrag, der jedes Quartal abgebucht wird.

Was das für dich bedeutet

Der Hebesatz wird in Prozent angegeben. Ein Hebesatz von 700 Prozent bedeutet: Der Messbetrag wird mit dem Faktor 7 multipliziert. Aus 55,80 Euro Messbetrag werden so 390,60 Euro Jahressteuer. Beschlossen wird der Satz in der Hebesatzsatzung, meist zusammen mit dem Haushalt.

Es gibt mehrere Hebesätze nebeneinander. Die Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Flächen, die Grundsteuer B für alle übrigen Grundstücke, dazu kommt der Gewerbesteuerhebesatz. Für dich als Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung zählt die Grundsteuer B, für die in Bochum ein eigener Satz beschlossen wird.

Nordrhein-Westfalen erlaubt es den Kommunen zudem, für Wohngrundstücke und für Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze festzulegen. Wo eine Stadt davon Gebrauch macht, zahlen Wohnen und Gewerbe verschieden viel — das steht dann ebenfalls in der Satzung.

Beispiel: derselbe Messbetrag, drei Hebesätze

Wie stark der Hebesatz durchschlägt, zeigt der direkte Vergleich bei gleichem Messbetrag.

Quelle: eigene Beispielrechnung mit angenommenen Hebesätzen. Maßgeblich ist allein der Hebesatz für die Grundsteuer B, den die Stadt Bochum in ihrer Hebesatzsatzung beschließt.

Zwischen der ersten und der letzten Zeile liegen 223 Euro im Jahr — bei exakt demselben Haus. Für ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Einheiten summiert sich der Unterschied schnell auf einen vierstelligen Betrag.

Ein Vergleich zwischen Städten ist trotzdem nur eingeschränkt möglich. Ein hoher Hebesatz kann auf niedrige Grundsteuerwerte treffen und umgekehrt. Aussagekräftig ist immer nur die Zahl im Bescheid, nicht der Prozentsatz allein.

Worauf du achten solltest

Gegen den Hebesatz kannst du nicht vorgehen. Er ist eine kommunale Entscheidung und kein Verwaltungsakt gegen dich persönlich. Was du prüfen kannst, ist der Messbetrag, auf den er angewendet wird — dort liegen die Fehler, die sich korrigieren lassen.

Rechne bei einer Kapitalanlage mit einer Veränderung. Hebesätze werden regelmäßig angepasst, und in Haushaltsnotlagen deutlich. Wer eine Rendite über zehn Jahre kalkuliert, sollte die Grundsteuer nicht als feste Größe einsetzen, sondern einen Aufschlag einplanen.

Für Vermieter ist die Grundsteuer umlagefähig. Steigt der Hebesatz, kannst du die Erhöhung über die Betriebskostenabrechnung weitergeben, sofern der Mietvertrag eine Umlage vorsieht. Bei einer Inklusivmiete bleibt die Erhöhung an dir hängen. Fragen zur steuerlichen Behandlung im Einzelfall beantwortet ein Steuerberater.

Auch beim Kauf ist der Hebesatz eine Zahl, die in die Kalkulation gehört. Käufer fragen inzwischen regelmäßig nach der Höhe der laufenden Abgaben, weil sie in die monatliche Belastung eingehen. Ein aktueller Bescheid in den Unterlagen beantwortet diese Frage, bevor sie gestellt wird.

Verwandte Begriffe

• Grundsteuer — die Steuer, die daraus entsteht.
• Grundsteuermessbetrag — die Zahl, auf die der Hebesatz wirkt.
• Grundbesitzabgaben — der Sammelbescheid der Stadtkasse.
• Betriebskosten — der Weg zur Umlage auf Mieter.
• Nebenkosten — was Mieter am Ende zahlen.

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Laufende Kosten gehören in jede ehrliche Verkaufsunterlage, weil Käufer sie ohnehin nachrechnen. Welche Zahlen dazugehören und wie sie den Preis beeinflussen, steht auf der Seite zum Immobilienverkauf.