Grundsteuer

Drei Bescheide, zwei Behörden, eine Zahl am Ende: Kaum eine Steuer verwirrt Eigentümer so zuverlässig wie die Grundsteuer. Dabei folgt sie einer einfachen Kette. Das Finanzamt bewertet dein Grundstück, rechnet daraus einen Messbetrag, und die Stadt multipliziert diesen Messbetrag mit ihrem Hebesatz. Fertig ist der Jahresbetrag.

Was das für dich bedeutet

Nordrhein-Westfalen wendet das Bundesmodell an. Der Grundsteuerwert richtet sich damit nach Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Wohnfläche, Baujahr und einer statistischen Nettokaltmiete. Wie hoch dein Ergebnis am Ende ausfällt, hängt also nicht nur von deinem Haus ab, sondern auch von dem Hebesatz, den die Stadt Bochum für die Grundsteuer B beschlossen hat. Der steht in der Hebesatzsatzung und kann sich mit jedem Haushalt ändern.

Unterschieden werden drei Arten. Die Grundsteuer A trifft land- und forstwirtschaftliche Flächen. Die Grundsteuer B trifft alle bebauten und bebaubaren Grundstücke, also so gut wie jedes Wohnhaus. Die Grundsteuer C dürfen Städte zusätzlich auf unbebaute, baureife Grundstücke legen, um Bauland in Bewegung zu bringen.

Vermietest du, darfst du die Grundsteuer als Betriebskosten auf deine Mieter umlegen. Voraussetzung ist eine wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag. Bei einer Inklusivmiete geht das nicht, denn dort ist alles schon eingepreist. Steht die Wohnung leer, bleibst du auf dem Anteil sitzen — ein Punkt, der bei längerem Leerstand schnell dreistellig wird.

Beispiel: von der Bewertung zum Jahresbetrag

Ein Einfamilienhaus, das Finanzamt setzt einen Grundsteuerwert von 180.000 Euro an. Daraus wird in zwei Schritten der Jahresbetrag.

Quelle: eigene Beispielrechnung nach dem Bundesmodell, Steuermesszahl 0,31 Promille für Wohngrundstücke. Der Hebesatz ist eine Annahme; maßgeblich ist die jeweils geltende Hebesatzsatzung der Stadt Bochum.

An der Kette siehst du auch, wo du ansetzen kannst. Der Hebesatz ist Politik, dagegen hilft kein Einspruch. Der Grundsteuerwert dagegen beruht auf Angaben, die du selbst erklärt hast — und die können falsch sein.

Worauf du achten solltest

Prüf den Grundsteuerwertbescheid, sobald er kommt. Häufige Fehler sind eine zu große Wohnfläche, ein falsches Baujahr nach einer Kernsanierung, eine falsch übernommene Grundstücksgröße oder eine Garage, die doppelt zählt. Der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid muss innerhalb eines Monats beim Finanzamt sein.

Wichtig ist die Reihenfolge: Gegen die Höhe des Werts hilft nur der Einspruch gegen den ersten Bescheid. Wartest du bis zum Grundsteuerbescheid der Stadt, ist es zu spät — die Stadt rechnet nur noch mit dem, was das Finanzamt festgestellt hat.

Beim Verkauf gilt die Steuer für das ganze Jahr demjenigen, dem das Grundstück am Jahresanfang gehörte. Wer sie ab Übergabe wirtschaftlich trägt, regelt der Kaufvertrag. Steht dazu nichts drin, gibt es später Streit über kleine Beträge und viel Ärger. Für Zweifelsfragen zur Bewertung ist ein Steuerberater die richtige Adresse.

Verwandte Begriffe

• Grundsteuermessbetrag — die Zwischenzahl zwischen Finanzamt und Stadt.
• Hebesatz — der Faktor, den die Stadt selbst festlegt.
• Grundbesitzabgaben — der Bescheid, in dem Grundsteuer, Müll und Abwasser zusammenkommen.
• Betriebskosten — hier taucht die Grundsteuer bei Vermietung wieder auf.
• Einheitswert — die alte Bemessungsgrundlage, die viele noch aus Bescheiden kennen.

Ausführlicher geht es im Ratgeber Grundsteuer auf den Mieter umlegen weiter. Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Wenn du wissen willst, wie sich laufende Kosten wie die Grundsteuer auf den erzielbaren Preis auswirken, lohnt der Blick auf die Seite zum Immobilienverkauf — dort steht, welche Unterlagen Käufer erwarten und wann sie über Nebenkosten stolpern.