Instandhaltungsrücklage

Das Dach hält noch ein paar Jahre. Danach kostet es sechsstellig — und dann sollte das Geld schon da sein. Genau dafür gibt es die Instandhaltungsrücklage, die das Gesetz seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts Erhaltungsrücklage nennt. Jeder Eigentümer zahlt Monat für Monat einen Teil seines Hausgelds ein. Das Geld liegt auf einem Konto der Gemeinschaft und wird nur für das Gemeinschaftseigentum ausgegeben.

Was das für dich bedeutet

Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht dir persönlich. Verkaufst du deine Wohnung, bekommst du deinen eingezahlten Anteil nicht zurück. Er geht auf den Käufer über und ist deshalb ein echtes Verkaufsargument: Eine gut gefüllte Rücklage nimmt dem Käufer die Angst vor der nächsten Sonderumlage.

Umgekehrt gilt das genauso. Kaufst du eine Wohnung in einem Haus mit 12.000 Euro Rücklage und einem Dach aus den Sechzigerjahren, kaufst du eine Rechnung mit. Frag deshalb vor dem Kauf nach dem Vermögensbericht, nach den letzten drei Jahresabrechnungen und nach den Protokollen der Eigentümerversammlungen. Dort steht, was ansteht und was schon beschlossen ist.

Reicht das Ersparte für eine anstehende Maßnahme nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage. Dann wird der fehlende Betrag auf alle Eigentümer verteilt und ist oft binnen weniger Wochen fällig. Für eine Wohnung mit einem Miteigentumsanteil von fünf Prozent bedeutet eine Dachsanierung über 300.000 Euro eine Zahlung von 15.000 Euro. Wer keine Rücklage hat, braucht dann sehr schnell einen Kredit.

Beispiel: Wie viel Instandhaltungsrücklage ist genug

Eine feste gesetzliche Höhe gibt es nicht, nur die Vorgabe, dass die Rücklage angemessen sein muss. In der Praxis rechnen viele Verwaltungen mit einem Betrag je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, gestaffelt nach Alter und Zustand des Gebäudes.

Beispielhafte Orientierungswerte aus der Verwaltungspraxis, keine gesetzliche Vorgabe. Die angemessene Höhe beschließt die Eigentümerversammlung im Wirtschaftsplan.

Wer zu niedrig ansetzt, spart nichts. Das Geld fehlt dann als Sonderumlage auf einen Schlag — und die trifft immer den, der die Wohnung gerade besitzt.

Worauf du achten solltest

Steuerlich ist die Rücklage eine Falle für Vermieter. Deine Einzahlung ist noch keine Werbungskostenposition. Absetzen kannst du erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme ausgibt. Beim Kauf gilt eine zweite Regel, die viele überrascht: Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs darfst du die übernommene Rücklage nicht vom Kaufpreis abziehen, die Grunderwerbsteuer fällt auf den vollen Betrag an. Beide Punkte gehören zum Steuerberater, bevor du eine Zahl in deine Kalkulation schreibst.

Achte außerdem darauf, wie das Geld liegt. Die Rücklage gehört zum Vermögen der Gemeinschaft und muss getrennt vom übrigen Zahlungsverkehr geführt werden, erkennbar auf den Namen der Gemeinschaft. Ein Konto, das auf die Verwaltung lautet, ist ein Warnsignal. Im Vermögensbericht muss der Bestand jedes Jahr ausgewiesen werden — und die Zahl dort sollte sich mit dem Kontoauszug decken.

Verwandte Begriffe

• Hausgeld — die monatliche Zahlung, aus der die Rücklage gespeist wird.
• Wirtschaftsplan — hier wird die Zuführung für das kommende Jahr festgelegt.
• Jahresabrechnung — zeigt, was eingezahlt und was entnommen wurde.
• Sanierungsstau — was passiert, wenn zu lange zu wenig zurückgelegt wurde.

Den Fall mit allen Schritten findest du im Ratgeber Instandhaltungsrücklage vor dem Kauf prüfen. Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Kurz zusammengefasst

Die Instandhaltungsrücklage entscheidet darüber, ob eine große Reparatur zur Routine wird oder zum Streitfall. Sie gehört der Gemeinschaft, wandert beim Verkauf mit und ist steuerlich anders zu behandeln, als die meisten denken. Wenn du wissen willst, wie eine Verwaltung die Rücklage sauber plant, prüft und abrechnet, findest du das auf der Seite zur WEG-Verwaltung.