Instandhaltungsrücklage vor dem Kauf prüfen

In der Jahresabrechnung steht eine Zahl: 41.000 € Rücklage. Klingt beruhigend — und sagt für sich genommen gar nichts. Die Instandhaltungsrücklage vor dem Kauf zu prüfen heißt deshalb: vier Werte zusammenbringen: den Bestand, die jährliche Zuführung, die Gesamtwohnfläche des Hauses und die Liste dessen, was in den nächsten zehn Jahren ansteht. Erst diese vier Zahlen sagen dir, ob du eine gepflegte Gemeinschaft kaufst oder eine aufgeschobene Rechnung.

Hier steht, wie du die Prüfung in einer halben Stunde erledigst, welche Faustregeln taugen und woran du eine unterfinanzierte Gemeinschaft erkennst.

Instandhaltungsrücklage prüfen: was die Rücklage ist und was nicht

Die Erhaltungsrücklage ist das gemeinsame Sparbuch der Eigentümergemeinschaft. Jeder zahlt monatlich einen Anteil über das Hausgeld ein, und aus dem Topf werden größere Arbeiten am Gemeinschaftseigentum bezahlt: Dach, Fassade, Fenster im Treppenhaus, Aufzug, Leitungen, Heizungsanlage.

Sie gehört der Gemeinschaft, nicht dir. Beim Verkauf bekommst du deinen Anteil nicht ausgezahlt — er geht auf den Käufer über. Und sie mindert auch nicht die Grunderwerbsteuer: Die früher übliche Herausrechnung hat der Bundesfinanzhof verworfen, mehr dazu unter Grunderwerbsteuer.

Nicht aus der Rücklage bezahlt werden laufende Kosten wie Heizung, Wasser, Müll, Versicherung und Hausmeister. Die stehen im Wirtschaftsplan und laufen über die Vorauszahlungen. Der Unterschied ist wichtig, weil ein niedriges Hausgeld oft nur bedeutet, dass wenig zurückgelegt wird.

Die vier Zahlen, die du brauchst

• Bestand der Rücklage zum Ende des letzten Wirtschaftsjahres. Steht im Vermögensbericht, den der Verwalter jährlich erstellen muss.
• Jährliche Zuführung aus dem Wirtschaftsplan, umgerechnet auf einen Euro-Betrag je Quadratmeter Wohnfläche.
• Gesamtwohnfläche des Hauses und dein Miteigentumsanteil in Tausendsteln.
• Anstehende Maßnahmen aus den Protokollen der letzten drei Eigentümerversammlungen.

Die vierte Zahl ist die wichtigste und die einzige, die niemand freiwillig auf den Tisch legt. Wo sie zu finden ist, steht unter Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen.

Wie viel angemessen ist

Das Gesetz verlangt eine angemessene Erhaltungsrücklage, nennt aber keine Zahl. In der Praxis werden zwei Maßstäbe genutzt.

Der erste ist eine Faustregel: 7 bis 12 € je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, bei älteren Gebäuden am oberen Rand. Der zweite ist die Peterssche Formel: Herstellungskosten je Quadratmeter mal 1,5, geteilt durch 80 Jahre Nutzungsdauer. Bei angenommenen Herstellungskosten von 2.000 € je Quadratmeter ergibt das 37,50 € je Quadratmeter und Jahr für die gesamte Instandhaltung — davon entfallen rund 70 Prozent auf das Gemeinschaftseigentum, also etwa 26 € je Quadratmeter.

Die beiden Werte liegen weit auseinander, und das ist die ehrliche Nachricht dieses Abschnitts: Fast alle Gemeinschaften legen deutlich weniger zurück, als eine sauber gerechnete Instandhaltung erfordern würde. Die Differenz landet später in Sonderumlagen.

Rechenbeispiel: Wohnung in einem Haus mit zwölf Parteien

Angenommen, du kaufst eine Wohnung mit 70 Quadratmetern in einem Haus mit zwölf Einheiten und 900 Quadratmetern Gesamtwohnfläche. Dein Anteil beträgt damit 7,78 Prozent. Das Gebäude stammt aus den 60ern, das Dach ist original.

Die 41.000 € sehen im Kontoauszug gut aus und decken das Dach trotzdem nicht. Auf dich kämen zwischen 3.600 € und 7.700 € Sonderumlage zu — zusätzlich zu Kaufpreis und Nebenkosten. Wenn du das vor dem Gebot weißt, ist es ein Verhandlungsargument. Wenn du es danach erfährst, ist es eine Rechnung.

Fünf rote Flaggen

• Hausgeldrückstände. Stehen im Vermögensbericht. Wenn mehrere Eigentümer nicht zahlen, tragen die übrigen die Last mit — und du bald auch.
• Ungewöhnlich niedriges Hausgeld. Klingt nach Schnäppchen, heißt meistens: Es wird nichts zurückgelegt.
• Entnahmen ohne erkennbare Maßnahme. Ein Rücklagenbestand, der sinkt, ohne dass ein Beschluss dazu passt, gehört hinterfragt.
• Vertagte Beschlüsse. Wenn in drei Protokollen hintereinander „Dachsanierung“ vertagt wurde, ist die Maßnahme nicht weg, sondern nur aufgeschoben.
• Laufender Kredit der Gemeinschaft. Eine Eigentümergemeinschaft darf Darlehen aufnehmen. Du haftest anteilig mit, auch für Beschlüsse, die vor deinem Kauf gefasst wurden.

Was die Rücklage nicht abdeckt: dein Sondereigentum

Aus dem gemeinsamen Topf wird nur das Gemeinschaftseigentum bezahlt. Alles innerhalb deiner Wohnung zahlst du selbst — Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärobjekte, Armaturen, Innenanstrich, Einbauten und in der Regel auch die Heizkörper.

Die Grenze verläuft nicht immer da, wo Laien sie vermuten. Fenster gehören fast immer zum Gemeinschaftseigentum, obwohl sie in deiner Wohnung sitzen. Der Balkon ist ein Zwitter: Die tragende Platte und die Abdichtung sind Gemeinschaftseigentum, der Bodenbelag darauf meist nicht. Wo genau die Linie liegt, steht in der Teilungserklärung, und sie kann von der gesetzlichen Grundregel abweichen.

Für deine Kalkulation heißt das: Neben dem Anteil an der gemeinschaftlichen Rücklage brauchst du eine zweite, eigene Rücklage für die Wohnung selbst. Ein Bad hält rund 25 Jahre, eine Küche etwa 20. Wer beides beim Kauf übersieht, hat zwei Lücken statt einer.

Welche Unterlagen du anforderst

Als Kaufinteressent hast du keinen direkten Anspruch gegen die Verwaltung. Die Unterlagen bekommst du über den Verkäufer, und er bekommt sie über den Verwalter. Frag konkret nach:

• Jahresabrechnungen und Vermögensberichte der letzten drei Jahre
• aktueller Wirtschaftsplan
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
• Beschlusssammlung
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, siehe Teilungserklärung prüfen
• Verwaltervertrag und Bestätigung über Hausgeldrückstände des Verkäufers

Wenn ein Verkäufer diese Unterlagen nicht liefern kann oder will, ist das die Antwort auf deine Frage. Was das monatliche Hausgeld genau enthält, steht im Lexikoneintrag zum Hausgeld.

Weitere Antworten zu Kauf und Finanzierung findest du im Ratgeber Kaufen und Finanzieren.

Häufige Fragen zur Rücklage

Kurz zusammengefasst

Der Bestand allein sagt nichts. Setz ihn ins Verhältnis zur Wohnfläche, zur jährlichen Zuführung und zu den Maßnahmen, die in den Protokollen stehen. Erst diese vier Werte zusammen ergeben ein Bild.

Rechne mit 7 bis 12 € je Quadratmeter und Jahr als Untergrenze und wisse, dass eine sauber gerechnete Instandhaltung deutlich darüber liegt. Die Differenz kommt später als Sonderumlage — und sie trifft dich auch dann, wenn der Beschluss vor deinem Kauf gefasst wurde. Welche Wohnungen zu deiner Rechnung passen, siehst du unter Eigentumswohnung kaufen.