Kaltmiete

Zwei Wohnungen, beide für 700 Euro inseriert, und trotzdem zahlst du bei der einen am Ende 180 Euro mehr im Monat. Der Unterschied steckt in dem, was in der Zahl enthalten ist. Die Kaltmiete ist das Entgelt für die reine Nutzung der Wohnung. Alles, was mit Verbrauch und Betrieb des Hauses zu tun hat, kommt obendrauf.

Was das für dich bedeutet

Im Alltag laufen drei Begriffe durcheinander. Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne jede Nebenkosten — sie steht im Mietvertrag als Grundmiete. Die Bruttokaltmiete enthält zusätzlich die kalten Betriebskosten wie Grundsteuer, Müll, Versicherung und Hausmeister. Die Warmmiete rechnet auch Heizung und Warmwasser mit ein und ist die Zahl, die dein Konto tatsächlich verlässt.

Für Vergleiche zählt fast immer die Nettokaltmiete. Der Mietspiegel arbeitet mit ihr, die ortsübliche Vergleichsmiete auch, und jede Mieterhöhung setzt an ihr an. Wer Angebote nach Warmmieten vergleicht, vergleicht in Wahrheit Heizungsanlagen und Dämmung — nicht die Wohnung.

Als Vermieter hast du noch einen zweiten Grund, sauber zu trennen. Nur die Kaltmiete gehört wirklich dir. Die Vorauszahlungen für Betriebskosten sind durchlaufende Posten, die du abrechnen musst. Wer sie in der eigenen Kalkulation als Einnahme führt, rechnet sich reicher, als er ist.

Beim Wohnungssuchen hilft eine einfache Gewohnheit: Rechne jedes Angebot auf Euro je Quadratmeter nettokalt herunter und notiere die Nebenkosten daneben. Erst dann lassen sich ein sanierter Altbau mit hoher Kaltmiete und ein unsanierter mit hohen Heizkosten überhaupt vergleichen. Der Energieausweis liefert dir dafür den fehlenden Wert.

Beispiel: Von der Kaltmiete zur Warmmiete

Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern wird für 9,00 Euro je Quadratmeter nettokalt vermietet. So setzt sich die monatliche Zahlung zusammen.

Vereinfachtes Rechenbeispiel mit frei gewählten Beträgen.

Ein schlecht gedämmtes Haus kann bei den Heizkosten leicht das Doppelte verlangen. Deshalb sagt eine niedrige Kaltmiete für sich genommen wenig darüber aus, ob eine Wohnung günstig ist.

Worauf du achten solltest

Schau im Mietvertrag nach, ob eine Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung vereinbart ist oder eine Pauschale. Bei der Pauschale bleibt es beim Betrag, egal was tatsächlich anfällt — für dich als Mieter angenehm, für dich als Vermieter riskant. Prüfe zweitens die Höhe der Vorauszahlung. Ist sie zu knapp bemessen, sieht die Wohnung im Inserat günstig aus und die Nachzahlung kommt ein Jahr später.

Bei möblierten Wohnungen steckt oft ein Zuschlag in der Kaltmiete, der eigentlich für Möbel gezahlt wird. Lass ihn ausweisen, sonst lässt sich später weder eine Erhöhung begründen noch eine Miete überprüfen. Und denk daran: Wird die Wohnung mit Stellplatz vermietet, gehört dessen Miete nicht in die Quadratmeterrechnung.

Vorsicht ist bei Inklusivmieten geboten, bei denen alles in einer Zahl steckt. Sie wirken bequem, machen aber jede spätere Anpassung schwierig: Steigen die Betriebskosten, bleibst du als Vermieter darauf sitzen, und für eine Mieterhöhung muss der Betriebskostenanteil erst wieder herausgerechnet werden. Eine getrennte Vereinbarung ist für beide Seiten ehrlicher.

Verwandte Begriffe

• Nettokaltmiete — die Grundmiete ohne jede Nebenkosten.
• Bruttokaltmiete — Kaltmiete plus kalte Betriebskosten.
• Warmmiete — der Gesamtbetrag inklusive Heizung.
• Betriebskosten — was überhaupt umgelegt werden darf.
• Ortsübliche Vergleichsmiete — der Maßstab für Erhöhungen.

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Wenn du wissen willst, welche Kaltmiete deine Wohnung trägt, lass den Mietwert in Bochum ermitteln.

Kurz zusammengefasst

Die Kaltmiete ist die Zahl, an der sich alles andere ausrichtet: Vergleich, Mieterhöhung, Bewertung. Nebenkosten und Heizung gehören daneben, nicht hinein. Wenn du wissen willst, wo deine Wohnung mit ihrer Nettokaltmiete im örtlichen Vergleich steht, hilft dir die Übersicht zum Mietspiegel mit aktuellen Werten weiter.