Löschungsvormerkung

Was das für dich bedeutet

Im Grundbuch gilt eine strenge Reihenfolge. Wer zuerst eingetragen ist, wird bei einer Zwangsversteigerung zuerst bedient. Diese Reihenfolge nennt sich Rang, und sie ist bares Geld wert. Nun passiert Folgendes: Ist eine Grundschuld abbezahlt, verschwindet sie nicht von selbst. Sie fällt an dich als Eigentümer zurück und heißt dann Eigentümergrundschuld. Der Platz im ersten Rang bleibt damit belegt.

Für die zweite Bank, die dir zum Beispiel eine Modernisierung finanziert hat, ist das ärgerlich. Sie steht weiter hinten, obwohl vor ihr niemand mehr etwas zu fordern hat. Die Löschungsvormerkung löst genau dieses Problem: Sie gibt dem nachrangigen Gläubiger den Anspruch, dass die vorrangige Grundschuld gelöscht wird, sobald sie erledigt ist. Der zweite Rang rückt dann auf den ersten vor.

Der Grund für diese Regel ist einfach. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass ein Eigentümer sich hinter einer längst bezahlten Grundschuld versteckt und den vorderen Platz für sich behält, während andere Gläubiger hinten anstehen. Wer im zweiten Rang finanziert, soll darauf vertrauen können, dass der erste Rang irgendwann frei wird.

Für dich als Eigentümer heißt das zweierlei. Steht so eine Vormerkung in deinem Grundbuch, kannst du eine frei gewordene alte Grundschuld nicht mehr beliebig für ein neues Darlehen weiterverwenden. Umgekehrt hilft sie dir beim Verkauf: Sie erzwingt, dass alte Rechte tatsächlich aus dem Blatt verschwinden.

Beispiel: zwei Banken auf einem Haus

Auf einem Reihenhaus liegen zwei Rechte. Der Bauträgerkredit ist abbezahlt, das Modernisierungsdarlehen läuft noch. So sieht das Grundbuch aus:

Quelle: eigene Darstellung nach §§ 1179, 1179a BGB. Beispielwerte, kein realer Fall.

Ohne Vormerkung bleibt Bank B im zweiten Rang stehen, obwohl vor ihr nichts mehr offen ist. Mit Vormerkung darf sie die Löschung des ersten Rechts verlangen und rückt vor. Bei Grundschulden und Hypotheken, die seit der Reform des Grundbuchrechts eingetragen wurden, gilt dieser Anspruch übrigens meist schon von Gesetzes wegen — ein eigener Eintrag ist dann gar nicht nötig.

Worauf du achten solltest

Schau in deinen Grundbuchauszug, bevor du eine Anschlussfinanzierung planst. Steht dort ein Löschungsanspruch zugunsten eines anderen Gläubigers, ist die alte Grundschuld für dich blockiert. Viele Eigentümer entdecken das erst, wenn die neue Bank den Rang prüft und ablehnt. Der Ausweg ist dann meist ein Gespräch mit dem nachrangigen Gläubiger: Verzichtet er auf seinen Löschungsanspruch, wird der Weg wieder frei. Umsonst tut er das selten, weil er damit seinen eigenen Platz in der Reihe aufgibt.

Auch beim Erben lohnt der Blick. Übernimmst du ein Haus mit alten Eintragungen, sagt dir die Vormerkung, welche davon wirklich noch Geld kosten und welche nur noch Papier sind. Ein Grundbuchauszug ist beim Grundbuchamt gegen eine kleine Gebühr zu bekommen, wenn du ein berechtigtes Interesse nachweist — als Eigentümer oder Erbe ist das der Fall.

Beim Verkauf ist die Vormerkung dagegen ein Vorteil, weil sie den Weg zu einem sauberen Grundbuch abkürzt. Trotzdem gilt: Jeder Gläubiger muss seine eigene Bewilligung abgeben. Die Vormerkung ersetzt kein Papier, sie begründet nur den Anspruch darauf. Was in deinem Grundbuch genau steht und wie sich die Rangfolge auf deine Finanzierung auswirkt, liest dir der Notar in wenigen Minuten vor. Bei Streit zwischen mehreren Gläubigern gehört der Fall zu einem Anwalt, nicht in eine Eigenrecherche.

Verwandte Begriffe

• Rangordnung im Grundbuch — wer bei der Versteigerung zuerst Geld sieht.
• Löschungsbewilligung — das Papier, mit dem die Bank die Streichung freigibt.
• Grundschuld — das Recht, um das es hier geht.
• Hypothek — die ältere Variante, die an eine bestimmte Forderung gekoppelt ist.
• Lastenfreistellung — das Ziel beim Verkauf: ein Grundbuch ohne fremde Rechte.

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Beim Verkauf entscheidet sich früh, ob das Grundbuch zum Notartermin sauber ist oder ob der Käufer wochenlang wartet. Welche Unterlagen dafür wann gebraucht werden und wie der Ablauf aussieht, steht auf der Seite Immobilie verkaufen.