Lastenfreistellung

Was das für dich bedeutet

Kaum ein Haus ist unbelastet. In Abteilung III des Grundbuchs steht fast immer eine Grundschuld der Bank, die den Kauf einst finanziert hat. Kein Käufer will diese Belastung übernehmen, und keine Bank finanziert einen Kauf, bei dem sie nicht selbst den ersten Rang bekommt.

Die Lösung läuft über den Notar. Er holt bei der Bank des Verkäufers eine Löschungsbewilligung ein, meist verbunden mit einem Treuhandauftrag: Die Bank gibt das Papier heraus, es darf aber erst verwendet werden, wenn ein bestimmter Betrag bei ihr eingegangen ist.

Dieser Betrag heißt Ablösebetrag. Der Kaufpreis wird deshalb nicht in einer Summe an den Verkäufer gezahlt, sondern aufgeteilt: ein Teil direkt an die Bank, der Rest an den Verkäufer. Beides steht in der Fälligkeitsmitteilung des Notars.

Für dich als Käufer ist das der eigentliche Schutz. Du zahlst erst, wenn feststeht, dass die alten Lasten mit deiner Zahlung verschwinden. Für den Verkäufer ist es der Nachweis, dass sein Darlehen mit dem Verkauf endet.

Ein Beispiel: Lastenfreistellung bei 320.000 Euro Kaufpreis

Ein Haus wird für 320.000 Euro verkauft. Im Grundbuch stehen zwei Grundschulden, die Restschuld bei der Bank beträgt 176.400 Euro einschließlich Vorfälligkeitsentschädigung.

Quelle: eigene Berechnung, Beispielwerte. Gebühren nach GNotKG, abhängig vom Wert des Rechts. Stand: 09/2026.

Die dritte Zeile überrascht Verkäufer regelmäßig. Wer innerhalb der Zinsbindung verkauft, zahlt der Bank einen Ausgleich für entgangene Zinsen. Dieser Betrag gehört in jede Verkaufsrechnung, sonst stimmt der Erlös am Ende nicht.

Worauf du achten solltest

Frag früh nach der Restschuld. Ein Schreiben der Bank mit Restschuld, Zinsbindung und der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung braucht ein bis drei Wochen. Ohne diese Zahl lässt sich kein Preis kalkulieren.

Denk an alte Eintragungen. Häufig steht noch eine Grundschuld aus den Zeiten der Eltern im Grundbuch, längst getilgt, nie gelöscht. Ist die Bank inzwischen fusioniert oder aufgelöst, dauert die Suche nach dem Rechtsnachfolger Wochen.

Prüfe auch Abteilung II. Ein Wohnrecht, ein Nießbrauch oder eine Rückauflassungsvormerkung müssen ebenfalls gelöscht werden — dafür braucht es die Zustimmung des Berechtigten, nicht die einer Bank.

Plane die Reihenfolge im Termin. Der Notar zahlt erst aus, wenn Vormerkung, Löschungsunterlagen und Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde vorliegen. Fehlt eines davon, verschiebt sich die Fälligkeit — und mit ihr der Umzug, die Anschlussfinanzierung und manchmal die Kündigung der alten Wohnung.

Und sammle die Papiere früh. Darlehensnummer, Ansprechpartner bei der Bank, alte Grundschuldbriefe: Ein Grundschuldbrief, der im Schrank der verstorbenen Eltern liegt und nicht auffindbar ist, löst ein Aufgebotsverfahren aus. Das dauert Monate.

Wenn der Verkaufserlös nicht reicht

Liegt die Restschuld über dem Kaufpreis, spricht die Bank von einem Unterdeckungsfall. Dann wird es ernst: Die Bank muss der Löschung gegen einen geringeren Betrag zustimmen, und dazu ist sie nicht verpflichtet. Solche Verkäufe sind möglich, brauchen aber Vorlauf, saubere Zahlen und ein Gespräch mit der Bank, bevor die Immobilie überhaupt angeboten wird.

Verwandte Begriffe

• Löschungsbewilligung — das Papier der Bank.
• Treuhandauftrag — die Bedingung dahinter.
• Freistellungserklärung — die Variante beim Bauträger.
• Kaufpreisfälligkeit — wann gezahlt wird.
• Grundschuld — die Last, um die es geht.

Den Fall mit allen Schritten findest du im Ratgeber Grundschuld löschen lassen. Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Kurz zusammengefasst

Die Lastenfreistellung sorgt dafür, dass der Käufer ein sauberes Grundbuch bekommt und die alte Bank ihr Geld. Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung und alte Eintragungen gehören vor dem ersten Inserat geklärt. Wie ein Verkauf ohne solche Bremsen abläuft, liest du auf der Seite Immobilie verkaufen.