Rangordnung im Grundbuch

Drei Gläubiger, ein Erlös, und am Ende geht einer leer aus. Wer das ist, entscheidet die Rangordnung im Grundbuch. Der Rang wirkt wie eine Warteschlange: Wer weiter vorne steht, wird zuerst bedient. Wer hinten steht, bekommt nur noch, was übrig bleibt.

Die Reihenfolge ergibt sich aus § 879 BGB. Innerhalb derselben Abteilung zählt die Reihenfolge der Eintragung, zwischen verschiedenen Abteilungen das Datum. Abweichungen sind möglich, wenn ein Rangvermerk eingetragen wird.

Der Rang ist damit kein Verwaltungsdetail, sondern der Preis für Sicherheit. Eine Bank verlangt fast immer den ersten Rang, weil sie im schlimmsten Fall als Erste bedient werden will. Wer eine Modernisierung über ein zweites Darlehen finanziert, zahlt dafür meist einen höheren Zins — schlicht deshalb, weil dieser Gläubiger hinten in der Schlange steht.

Was das für dich bedeutet

Verkaufst du, brauchst du saubere Verhältnisse. Alte Grundschulden, die längst getilgt sind, stehen oft noch im Grundbuch. Für die Löschung braucht der Notar eine Löschungsbewilligung der Bank, und die kommt selten am selben Tag.

Kaufst du, geht es um deine Sicherheit. Deine Auflassungsvormerkung soll möglichst weit vorne stehen, und die Grundschuld deiner Bank ebenfalls. Alles, was vor der Bank steht, macht die Finanzierung teurer oder verhindert sie ganz.

Für Rechte in Abteilung II gilt eine harte Regel: Ein vorrangiges Wohnrecht oder ein vorrangiger Nießbrauch bleibt in der Zwangsversteigerung bestehen. Der Ersteher kauft die Belastung mit. Steht dasselbe Recht dagegen im Rang hinter der Grundschuld, erlischt es mit dem Zuschlag.

Beispiel: was die Rangordnung im Grundbuch bei einer Versteigerung bewirkt

Angenommen, eine Immobilie bringt in der Zwangsversteigerung 250.000 Euro. Drei Rechte stehen in Abteilung III.

Beispielrechnung, vereinfacht ohne Verfahrenskosten und Zinsen. Rechtsgrundlage: §§ 879, 880 BGB, §§ 44, 52 ZVG.

Der dritte Gläubiger verliert nicht seine Forderung, wohl aber seine Sicherheit. Er kann weiter gegen den Schuldner vorgehen, hat am Grundstück aber nichts mehr zu holen. Genau deshalb verlangen Banken den ersten Rang.

Worauf du achten solltest

Fordere einen aktuellen Grundbuchauszug an, bevor du Preis oder Finanzierung festzurrst. Ein Auszug von vor zwei Jahren sagt wenig darüber, was heute eingetragen ist.

Ein Rangrücktritt ist möglich, aber nur mit Zustimmung des betroffenen Berechtigten. Wer im ersten Rang steht, gibt seinen Platz selten freiwillig auf — schon gar nicht ohne Gegenleistung.

Achte auf Löschungsvormerkungen und Rangvorbehalte. Beide verändern die Reihenfolge, ohne dass es auf den ersten Blick auffällt.

Die Feinheiten der Rangfolge sind ein Fall für den Notar, bei Streit für einen Anwalt. Lass dir die Abteilungen II und III vor dem Beurkundungstermin in Ruhe erklären, statt sie im Termin zum ersten Mal zu hören.

Verwandte Begriffe

Die Grundlagen stehen unter Grundbuch. Das wichtigste Recht in Abteilung III ist die Grundschuld. Deinen Platz als Käufer sichert die Auflassungsvormerkung. Für die Ablösung alter Rechte brauchst du eine Löschungsbewilligung, und den ganzen Vorgang fasst die Lastenfreistellung zusammen.

Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Kurz zusammengefasst

Der Rang entscheidet über Geld und über den Bestand von Rechten. Er richtet sich nach Eintragungsreihenfolge und Datum und lässt sich nur mit Zustimmung der Beteiligten ändern. Wer verkauft, klärt alte Eintragungen früh, weil Löschungen Zeit kosten. Welche Unterlagen dafür nötig sind und in welcher Reihenfolge sie gebraucht werden, steht in der Anleitung zum Verkauf einer Immobilie.