Mischgebiet

Was das für dich bedeutet

Die Baunutzungsverordnung teilt Flächen in Gebietstypen ein. Jeder Typ sagt, was dort gebaut und betrieben werden darf. Im Mischgebiet gilt eine Besonderheit: Wohnen und Gewerbe sind gleichrangig. Keine der beiden Nutzungen darf die andere verdrängen, und rechnerisch soll etwa die Hälfte der Fläche auf jede Seite entfallen.

Erlaubt sind dort Wohnhäuser, Läden, Gaststätten, Büros, Praxen, Handwerksbetriebe und kleinere Gewerbebetriebe. Nicht erlaubt sind Betriebe, die erheblich stören — eine Spedition mit Nachtverkehr oder eine Lackiererei gehören ins Gewerbegebiet.

Für Eigentümer ist das eine Chance und eine Einschränkung zugleich. Die Chance: Du darfst eine Wohnung in eine Praxis umwandeln oder im Erdgeschoss einen Laden betreiben, ohne die Nutzungsart des ganzen Gebiets zu sprengen. Die Einschränkung: Du musst hinnehmen, dass nebenan ein Betrieb arbeitet, der in einem reinen Wohngebiet unzulässig wäre.

Wer eine Immobilie im Mischgebiet kauft, sollte das im Preis wiederfinden. Wohnungen dort erzielen oft etwas weniger als in ruhigen Wohnlagen. Gewerbeflächen dagegen profitieren, weil Kundschaft und Wohnbevölkerung direkt vor der Tür sind.

Beispiel: was die Gebietsart für den Lärm bedeutet

Der wichtigste praktische Unterschied zwischen den Gebietstypen ist der Lärm, den die Nachbarschaft hinnehmen muss:

Quelle: Immissionsrichtwerte für Anlagenlärm nach TA Lärm, Nummer 6.1; Gebietstypen nach §§ 3, 4, 6 und 8 Baunutzungsverordnung.

Fünf Dezibel klingen wenig, sind für das Ohr aber deutlich hörbar. Wer im Mischgebiet wohnt, muss abends mehr aushalten als im Wohngebiet — und wer dort einen Betrieb führt, hat entsprechend mehr Spielraum.

Worauf du achten solltest

Es gibt inzwischen einen nahen Verwandten, das urbane Gebiet. Es erlaubt eine dichtere Bebauung und eine stärkere Mischung, ohne dass Wohnen und Gewerbe je zur Hälfte vertreten sein müssen. In vielen innenstadtnahen Quartieren wird heute damit geplant. Für dich ist der Unterschied vor allem beim Lärm spürbar: Im urbanen Gebiet liegen die zulässigen Werte tagsüber noch einmal höher als im Mischgebiet.

Schau vor jedem Kauf in den Bebauungsplan. Er liegt bei der Stadt aus und ist meist auch online einsehbar. Dort steht, welcher Gebietstyp gilt, wie hoch und wie dicht gebaut werden darf und ob einzelne Nutzungen ausdrücklich ausgeschlossen sind.

Frag beim Kauf einer Wohnung im Mischgebiet nach den Nachbarn im Haus. Eine Gaststätte im Erdgeschoss ist für die Wohnung darüber etwas anderes als eine Steuerkanzlei, obwohl beide zulässig sind. Wer das vorher weiß, kalkuliert den Preis richtig und ärgert sich später nicht über Lärm, den er hinnehmen muss.

Plane eine Nutzungsänderung nie ohne Genehmigung. Aus einer Wohnung ein Ladenlokal zu machen, ist bauordnungsrechtlich ein eigener Vorgang — auch dann, wenn baulich nichts verändert wird. Wer das übergeht, riskiert eine Nutzungsuntersagung.

Und rechne mit dem Bestandsschutz. Ein Betrieb, der schon vor Erlass des heutigen Plans dort war, darf oft bleiben, selbst wenn er nach heutigem Recht nicht mehr zulässig wäre. Das ist beim Kauf einer Nachbarimmobilie wichtiger als jede Zusicherung des Verkäufers. Bei Zweifeln über Zulässigkeit und Grenzen hilft ein Fachanwalt für Verwaltungsrecht oder die Bauaufsicht weiter.

Verwandte Begriffe

• Bebauungsplan — das Dokument, in dem der Gebietstyp festgelegt ist.
• Baunutzungsverordnung — die Grundlage aller Gebietstypen.
• Nutzungsänderung — der Weg von der Wohnung zum Büro.
• Immissionen — Lärm, Geruch, Staub und ihre Grenzwerte.
• Gewerbeeinheit — die Fläche, um die es dabei meist geht.

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Ob eine Fläche im Mischgebiet als Laden, Büro oder Praxis am besten läuft, entscheidet die Nachfrage im Umfeld. Wie sich passende Mieter dafür finden lassen, steht auf der Seite Gewerbeflächen vermieten.