Baunutzungsverordnung (BauNVO)

Warum steht in der einen Straße eine Autowerkstatt zwischen Wohnhäusern und in der nächsten nicht einmal ein Kiosk? Die Antwort liefert die Baunutzungsverordnung. Sie gibt jedem Baugebiet einen Typ, und dieser Typ entscheidet, was dort erlaubt ist, was ausnahmsweise geht und was von vornherein ausgeschlossen bleibt.

Der Bebauungsplan selbst schreibt die Regeln nicht neu. Er verweist auf die Baunutzungsverordnung und wählt daraus aus: ein Kürzel für die Art der Nutzung, Zahlen für das Maß der Bebauung, eine Angabe zur Bauweise. Wer diese drei Angaben lesen kann, weiß, was auf einem Grundstück möglich ist.

Was das für dich bedeutet

Für dein Grundstück hängen zwei Dinge daran, und beide betreffen den Preis. Zum einen die zulässige Nutzung: Eine Fläche, auf der auch ein kleines Büro oder eine Praxis entstehen darf, spricht mehr Käufer an als eine reine Wohnfläche. Zum anderen die zulässige Menge an Gebäude — sie entscheidet, ob ein Käufer dort ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus rechnen kann.

Auch als Eigentümer eines bestehenden Hauses betrifft dich das. Ob du das Dach ausbauen, anbauen oder das Gartenhaus zur Ferienwohnung machen darfst, hängt am Gebietstyp und an den Zahlen. In einem reinen Wohngebiet ist eine gewerbliche Nutzung meist tabu, im Mischgebiet dagegen selbstverständlich.

Beispiel: die Baugebiete der Baunutzungsverordnung im Überblick

Die Verordnung kennt eine Reihe von Gebietstypen. Diese fünf begegnen dir bei Wohnimmobilien am häufigsten.

Rechtsgrundlage: §§ 3 bis 6a Baunutzungsverordnung. Verkürzte Darstellung zur Orientierung. Maßgeblich sind die Festsetzungen des Bebauungsplans für dein Grundstück.

Dazu kommen die Zahlen. Die Grundflächenzahl sagt, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf: 0,4 auf 500 Quadratmetern bedeutet 200 Quadratmeter Grundfläche. Die Geschossflächenzahl begrenzt die Summe aller Geschossflächen: 0,8 auf denselben 500 Quadratmetern ergibt 400 Quadratmeter. Eine römische Ziffer nennt die Zahl der Vollgeschosse, ein kleines „o“ steht für offene Bauweise mit Abstand zum Nachbarn.

Worauf du achten solltest

Ein häufiger Irrtum: Die Zahlen im Plan sind Obergrenzen, kein Anspruch. Abstandsflächen, Baugrenzen, Stellplatzpflichten und der Erhalt von Bäumen können dazu führen, dass die rechnerisch mögliche Fläche praktisch nie erreicht wird. Wer ein Grundstück mit der theoretischen Maximalbebauung bewirbt, erlebt beim ersten Bauantrag des Käufers eine Rückverhandlung.

Der zweite Punkt ist das Alter der Pläne. Ältere Bebauungspläne stützen sich auf ältere Fassungen der Verordnung, und die kennen teilweise andere Gebietstypen und andere Grenzwerte. Es gilt die Fassung, die beim Beschluss des Plans in Kraft war — nicht die heutige.

Drittens: Wo kein Bebauungsplan existiert, richtet sich die Zulässigkeit nach der vorhandenen Umgebung. Dann zählt nicht die Verordnung, sondern die Nachbarschaft. Für die Bewertung eines Grundstücks ist das der schwierigere Fall, weil sich die Grenzen erst im Genehmigungsverfahren klären.

Verwandte Begriffe

• Bebauungsplan — die kommunale Satzung, die aus der Verordnung auswählt.
• Grundflächenzahl — wie viel des Grundstücks überbaut werden darf.
• Geschossflächenzahl — wie viel Geschossfläche insgesamt entstehen darf.
• Abstandsflächen — der Mindestabstand zur Grundstücksgrenze.
• Mischgebiet — der Gebietstyp mit dem breitesten Nutzungsspektrum.

Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Für den Preis eines Grundstücks zählt am Ende nicht die Fläche, sondern das, was darauf entstehen darf. Wie sich das belegen und in die Vermarktung übersetzen lässt, steht auf der Seite zum Grundstücksverkauf.