Modernisierung

Was das für dich bedeutet

Der Unterschied zwischen Reparatur und Modernisierung ist der wichtigste Satz dieses Textes. Wird die kaputte Therme durch eine gleichwertige ersetzt, ist das Erhaltung — die zahlt der Vermieter allein, und nichts davon landet auf der Miete. Wird die alte Gasheizung durch eine Wärmepumpe ersetzt, ist das Modernisierung, und ein Teil der Kosten darf umgelegt werden.

Vor dem ersten Handwerker steht die Ankündigung. Sie muss spätestens drei Monate vor Beginn in Textform beim Mieter sein und Art, Umfang, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung nennen. Fehlt eine dieser Angaben, ist die Ankündigung angreifbar — und mit ihr die spätere Erhöhung.

Der Mieter muss die Arbeiten dulden. Er darf sie nicht verhindern, kann aber einen Härteeinwand geltend machen, wenn die Maßnahme oder die neue Miete für ihn eine unzumutbare Belastung bedeutet. Während der Bauzeit darf er die Miete mindern, bei energetischen Maßnahmen allerdings erst nach den ersten drei Monaten.

Nach Abschluss darf der Vermieter jährlich acht Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Zwei Deckel begrenzen das: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete dadurch um höchstens drei Euro je Quadratmeter steigen — bei Wohnungen unter sieben Euro je Quadratmeter sogar nur um zwei Euro.

Beispiel: neue Fenster in einer 70-Quadratmeter-Wohnung

Der Fenstertausch kostet anteilig 20.000 Euro. Ein Teil davon wäre ohnehin als Reparatur fällig gewesen — dieser Anteil muss abgezogen werden:

Quelle: eigene Darstellung nach §§ 555b bis 559 BGB. Beispielwerte; der Instandhaltungsanteil ist im Einzelfall zu ermitteln.

Öffentliche Zuschüsse müssen ebenfalls abgezogen werden. Wer eine Förderung erhält und trotzdem die vollen Kosten umlegt, rechnet falsch — und muss zurückzahlen.

Worauf du achten solltest

Rechne den Instandhaltungsanteil ehrlich. Bei vierzig Jahre alten Fenstern ist ein erheblicher Teil der Kosten schlicht fällige Erneuerung. Wer diesen Abzug zu klein ansetzt, verliert die Erhöhung später vollständig, weil das ganze Schreiben angreifbar wird.

Denk die Reihenfolge mit. Neue Fenster in eine ungedämmte Fassade zu setzen, verschiebt den Taupunkt und kann Schimmel begünstigen. Ein Energieberater bringt die Maßnahmen in eine sinnvolle Abfolge, und für diese Beratung gibt es Förderprogramme. Das kostet am Anfang Zeit und spart später den größeren Ärger.

Sprich vorher mit den Mietern. Eine Baustelle im bewohnten Haus ist für alle anstrengend, und eine Ankündigung, die den Ablauf erklärt, senkt die Zahl der Beschwerden deutlich. Wer erst das Gerüst stellt und dann informiert, hat den Konflikt bereits im Haus.

Prüfe außerdem die steuerliche Seite. Ob Aufwendungen sofort als Werbungskosten abziehbar sind oder über Jahre abgeschrieben werden müssen, hängt an Details wie dem Zeitpunkt nach dem Kauf und der Höhe im Verhältnis zum Kaufpreis. Diese Abgrenzung gehört zum Steuerberater, bevor die Rechnungen geschrieben sind.

Verwandte Begriffe

• Duldungspflicht — was der Mieter hinnehmen muss.
• Härteeinwand — der Einspruch gegen Maßnahme oder Erhöhung.
• Energetische Sanierung — die häufigste Form der Modernisierung.
• Mieterhöhungsverlangen — der andere, getrennte Weg zu mehr Miete.
• Sanierungsstau — was passiert, wenn nichts davon geschieht.

Ausführlicher geht es im Ratgeber Modernisierungsumlage berechnen weiter. Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Modernisieren lohnt sich, wenn Kosten, Umlage und der spätere Wert zusammenpassen — und wenn die Handwerker verlässlich kommen. Wie sich das im laufenden Betrieb organisieren lässt, steht auf der Seite Mietverwaltung.