Vor- und Nacherbschaft

Was das für dich bedeutet

Der Klassiker: Ein Ehepaar hat Kinder aus früheren Beziehungen. Der Mann setzt seine Frau als Vorerbin ein und seine Kinder als Nacherben. Stirbt die Frau, geht das Haus an die Kinder des Mannes – nicht an ihre eigenen. So bleibt das Vermögen in der gewünschten Linie.

Der Vorerbe ist Eigentümer, aber ein Eigentümer auf Zeit. Er darf in der Immobilie wohnen, sie vermieten und die Mieten behalten. Was er nicht ohne Weiteres darf: verkaufen, verschenken oder mit einer Grundschuld belasten. Das Gesetz schützt den Nacherben davor, dass am Ende nichts mehr übrig ist.

Es gibt zwei Varianten. Beim nicht befreiten Vorerben sind Verfügungen über Grundstücke gegenüber dem Nacherben unwirksam. Beim befreiten Vorerben – so steht es dann im Testament – ist ein entgeltlicher Verkauf möglich, eine Schenkung dagegen weiterhin nicht. Welche Variante gilt, entscheidet der Wortlaut des Testaments.

Im Grundbuch ist das sichtbar. Dort wird ein Nacherbenvermerk eingetragen. Jeder, der den Auszug liest, sieht sofort: Hier kann nicht frei verkauft werden. Für Käufer und Banken ist das ein Stoppschild, bis geklärt ist, wer zustimmen muss.

Was das Ereignis für den Nacherbfall ist

Meist ist es der Tod des Vorerben. Möglich sind aber auch andere Auslöser: eine Wiederheirat, ein bestimmtes Lebensalter, der Abschluss einer Ausbildung. Was im Testament steht, gilt. Tritt das Ereignis ein, wechselt das Eigentum ohne neuen Kaufvertrag, allein durch das Erbrecht. Das Grundbuch wird dann berichtigt.

Beispiel: verkaufen, wenn ein Nacherbe im Grundbuch steht

Eine Witwe ist Vorerbin eines Hauses. Mit 79 Jahren wird ihr die Treppe zu viel, deshalb möchte sie in eine Wohnung ziehen und das Haus verkaufen.

Quelle: §§ 2113 und 2136 BGB, vereinfachte Darstellung. Stand: 2026.

Der Erlös tritt an die Stelle des Hauses. Die Witwe darf ihn nicht verbrauchen wie eigenes Geld, sondern muss ihn als Teil des Nachlasses erhalten. Wer das übersieht, schafft sich Ärger mit den Nacherben, der Jahre später aufkommt.

Worauf du achten solltest

• Lies das Testament genau. Ohne ausdrückliche Befreiung gilt die strenge Variante.
• Hol vor jedem Verkauf einen aktuellen Grundbuchauszug. Der Nacherbenvermerk fällt sonst erst beim Notar auf.
• Sammle die Zustimmungen früh ein. Sind Nacherben minderjährig oder unbekannt, kann ein Ergänzungspfleger oder das Nachlassgericht nötig werden.
• Bei Modernisierungen gilt: Erhaltung ja, Umbau auf eigene Faust eher nicht. Größere Eingriffe solltest du dokumentieren.
• Vor- und Nacherbschaft hat eigene steuerliche Folgen. Der Nacherbe erbt steuerlich vom Vorerben, nicht vom ursprünglichen Erblasser. Das gehört auf den Tisch eines Steuerberaters.
• Für alles Weitere ist ein Fachanwalt für Erbrecht der richtige Ansprechpartner, nicht das Bauchgefühl der Familie.

Verwandte Begriffe

• Verfügungsbeschränkung – der Oberbegriff für Sperren im Grundbuch.
• Testament – legt fest, ob befreit oder nicht befreit.
• Erbschein – weist die Vorerbenstellung mit aus.
• Vermächtnis – die schlankere Alternative für einzelne Gegenstände.
• Grundbuch – dort steht der Nacherbenvermerk.

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Ein Verkauf mit Nacherbenvermerk braucht mehr Vorlauf als ein normaler, ist aber machbar, wenn früh mit allen Beteiligten gesprochen wird. Wie ein solcher Ablauf aussieht, zeigt die Seite Erbimmobilie verkaufen in Bochum.