Nießbrauch

Was das für dich bedeutet

Der Nießbrauch trennt zwei Dinge, die sonst zusammengehören: das Eigentum und den Nutzen. Im Grundbuch steht dein Kind als Eigentümer, in der zweiten Abteilung steht der Nießbrauch für dich. Du wohnst weiter, oder du vermietest und behältst die Miete. Verkaufen, beleihen oder verschenken darf nur der Eigentümer — und das auch nur mit deinem Recht im Gepäck.

Das ist der übliche Weg, ein Haus zu Lebzeiten zu übergeben, ohne die Kontrolle zu verlieren. Der zweite Grund ist steuerlich: Der Nießbrauch mindert den Wert der Schenkung, weil der Beschenkte jahrelang nichts davon hat. Genau das senkt die Schenkungsteuer.

Der Nießbrauch ist an eine Person gebunden. Er lässt sich nicht verkaufen und nicht vererben. Mit dem Tod erlischt er, und das Grundbuch wird auf Nachweis der Sterbeurkunde bereinigt.

Zwei Formen kommen in der Praxis vor. Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgst du die Immobilie und behältst dir das Recht selbst vor — das ist der klassische Fall in der Familie. Beim Zuwendungsnießbrauch bleibt dir das Eigentum, und du räumst jemand anderem das Nutzungsrecht ein, etwa einem Kind, das die Mieteinnahmen für sein Studium braucht. Steuerlich sind das zwei sehr verschiedene Wege, deshalb gehört die Entscheidung vor den ersten Notartermin.

Ein Beispiel mit Zahlen

Eine Eigentumswohnung ist 300.000 Euro wert und wirft 12.000 Euro Jahresmiete ab. Die Eigentümerin ist 70 Jahre alt und überträgt die Wohnung auf ihre Tochter, behält sich aber den Nießbrauch vor.

Quelle: Bewertungsgesetz §§ 14 und 16; der maßgebliche Vervielfältiger stammt aus der jährlich veröffentlichten Sterbetafel-Tabelle des Bundesfinanzministeriums. Stand: September 2026.

Der Freibetrag für ein Kind liegt bei 400.000 Euro. Statt 300.000 Euro werden hier nur 168.000 Euro angerechnet — es bleibt also deutlich mehr Spielraum für eine zweite Übertragung nach Ablauf der Zehnjahresfrist. Den exakten Vervielfältiger und die steuerliche Wirkung rechnet dir ein Steuerberater aus, die Beispielzahl oben ist nur eine Größenordnung.

Worauf du achten solltest

Ein Nießbrauch macht den Verkauf schwer. Kaum ein Käufer nimmt eine Immobilie mit einem fremden Nutzungsrecht, und wenn, dann mit einem kräftigen Abschlag. Praktisch lässt sich fast immer nur gemeinsam verkaufen: Der Berechtigte gibt sein Recht auf und wird dafür aus dem Kaufpreis abgefunden. Diese Ablösung sollte in der Urkunde geregelt sein, bevor jemand unterschreibt.

Klärt außerdem, wer was zahlt. Ohne besondere Absprache trägt der Nießbraucher die laufenden Kosten und die gewöhnliche Unterhaltung, der Eigentümer die großen Erneuerungen. Wenn nach zwölf Jahren das Dach fällig wird, ist eine saubere Regelung im Vertrag mehr wert als jede spätere Diskussion am Küchentisch. Der Notar formuliert das, ein Steuerberater prüft die Folgen.

Denk auch an den Fall, den niemand gern durchspielt: Der Berechtigte kann irgendwann nicht mehr allein wohnen und zieht in eine Pflegeeinrichtung. Der Nießbrauch erlischt dadurch nicht. Er lässt sich dann vermieten, und die Miete hilft, den Heimplatz zu finanzieren. Ein reines Wohnrecht kann das in dieser Form nicht — das ist der wichtigste praktische Unterschied zwischen beiden Rechten.