Schenkungsteuer

Das Haus soll schon zu Lebzeiten an die Tochter gehen. Der Gedanke dahinter ist meist derselbe: früh übergeben, Streit vermeiden, Steuern sparen. Das funktioniert auch, aber nur wenn du die Freibeträge kennst. Die Schenkungsteuer greift bei einer Immobilie schnell, weil ein Haus fast immer der größte Posten im Vermögen ist.

Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer stehen im selben Gesetz und arbeiten mit denselben Freibeträgen. Der entscheidende Unterschied: Der Freibetrag lebt bei einer Schenkung alle zehn Jahre neu auf. Wer früh anfängt, kann ihn also mehrfach nutzen.

Was das für dich bedeutet

Steuer fällt nur auf den Teil an, der über deinem Freibetrag liegt. Wie hoch der ist, hängt allein vom Verwandtschaftsgrad ab. Ein Ehepartner bekommt am meisten, ein Freund am wenigsten. Der Wert der Immobilie wird dabei nicht geschätzt, sondern nach festen Regeln des Bewertungsgesetzes ermittelt, meist über Vergleichspreise oder das Ertragswertverfahren.

Zwei Hebel senken die Steuer stark. Erstens: Wer sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehält, verringert damit den steuerlichen Wert des Geschenks, weil der Beschenkte die Immobilie ja nicht frei nutzen kann. Zweitens: Das selbst bewohnte Familienheim geht unter Ehepartnern steuerfrei über, ganz ohne Anrechnung auf den Freibetrag.

Beispiel: Schenkungsteuer für eine Immobilie im Wert von 600.000 Euro

Eine Mutter überträgt ihrer Tochter eine Eigentumswohnung. Das Finanzamt setzt den Wert mit 600.000 Euro an. Der Freibetrag für ein Kind beträgt 400.000 Euro. Steuerpflichtig sind also 200.000 Euro. In Steuerklasse I liegt der Satz für diesen Betrag bei 11 Prozent. Macht 22.000 Euro Steuer.

Hätte die Mutter zehn Jahre früher schon einen Teil übertragen, wäre der Freibetrag zweimal angefallen und die Rechnung hätte anders ausgesehen.

Quelle: § 16 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), Freibeträge bei Schenkungen unter Lebenden.

Worauf du achten solltest

• Die Schenkung einer Immobilie muss ein Notar beurkunden. Ein Vertrag am Küchentisch ist unwirksam.
• Die Zehnjahresfrist läuft ab dem Tag der Schenkung. Wer knapp vor Ablauf noch einmal überträgt, verschenkt den zweiten Freibetrag.
• Pflichtteilsberechtigte Angehörige können eine Schenkung noch zehn Jahre lang angreifen. Der anrechenbare Wert sinkt dabei jedes Jahr um ein Zehntel.
• Wer verschenkt, verliert die Kontrolle. Ohne Rückforderungsrecht im Vertrag bleibt dir nichts, wenn der Beschenkte in die Insolvenz gerät oder sich scheiden lässt.
• Rechne vorher durch, ob ein Verkauf mit Teilung des Erlöses nicht der einfachere Weg ist.

Das hier ersetzt kein Gespräch mit einem Steuerberater. Die Bewertung der Immobilie, der richtige Zeitpunkt und die Frage nach Nießbrauch oder Wohnrecht entscheiden über fünfstellige Beträge. Den Vertrag selbst setzt ein Notar auf, die steuerliche Gestaltung gehört in die Hände eines Steuerberaters.

Verwandte Begriffe

• Nießbrauch — behältst du dir das Nutzungsrecht vor, sinkt der steuerliche Wert der Schenkung.
• Wohnrecht — die kleinere Schwester des Nießbrauchs, im Grundbuch abgesichert.
• Pflichtteil — der Anspruch, der eine Schenkung noch Jahre später teuer machen kann.
• Selbstnutzung — entscheidet mit darüber, ob das Familienheim steuerfrei übergeht.
• Erbvertrag — die verbindliche Alternative zur Schenkung zu Lebzeiten.

Den Fall mit allen Schritten findest du im Ratgeber Schenken statt verkaufen. Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Manchmal ist die ehrlichste Antwort: Die Familie will die Immobilie gar nicht, sie will das Geld ohne Streit. Wenn ihr zu diesem Ergebnis kommt, findest du unter Immobilie verkaufen den Ablauf vom ersten Wertgespräch bis zur Übergabe — und eine Einschätzung, was deine Immobilie im heutigen Markt wirklich bringt.