Optionsrecht (Mietvertrag)

Was das für dich bedeutet

Optionen sind das Standardwerkzeug im Gewerbemietvertrag. Ein Gastronom, der 150.000 Euro in seine Küche steckt, kann nicht mit einem Fünfjahresvertrag leben, der danach einfach endet. Ein Vermieter wiederum will sich nicht fünfzehn Jahre am Stück binden. Die Option löst das: fest fünf Jahre, danach zweimal die Möglichkeit für den Mieter, um jeweils fünf Jahre zu verlängern.

Für dich als Vermieter heißt das: Planungssicherheit in eine Richtung. Der Mieter entscheidet, du nicht. Läuft sein Geschäft gut, zieht er die Option und du bist gebunden. Läuft es schlecht, zieht er sie nicht und du suchst neu — genau in dem Moment, in dem die Fläche am schwersten zu vermieten ist.

Deshalb gehört zur Option immer eine Gegenleistung. Üblich sind eine Wertsicherungsklausel, gestaffelte Mieten oder eine Beteiligung des Mieters an bestimmten Investitionen.

Ein Beispiel mit Zahlen

Ein Ladenlokal mit 120 Quadratmetern wird für 14 Euro je Quadratmeter vermietet. Das sind 1.680 Euro netto im Monat. Der Vertrag läuft fünf Jahre fest, mit zwei Optionen zu je fünf Jahren und einer Anpassung an den Verbraucherpreisindex.

Quelle: Eigene Beispielgestaltung. Rechtsgrundlage: Bürgerliches Gesetzbuch §§ 550 und 578 (Schriftform bei Gewerberaum). Stand: September 2026.

Wichtig ist der Satz, wie die Option ausgeübt wird. Üblich ist eine Erklärung in Schriftform, die spätestens sechs oder zwölf Monate vor Ablauf beim Vermieter eingehen muss. Ohne diese Frist steht der Vermieter bis zum letzten Tag im Ungewissen.

Worauf du achten solltest

Die größte Falle ist die Schriftform. Ein Mietvertrag über mehr als ein Jahr muss schriftlich geschlossen werden — und zwar vollständig, mit allen Anlagen und Nachträgen, unterschrieben von allen Vertragsparteien. Ist die Form verletzt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann ordentlich gekündigt werden. Aus fünfzehn Jahren Sicherheit werden dann wenige Monate. Die häufigste Ursache sind formlose Zusatzabreden per E-Mail über Mietanpassungen oder Flächen.

Prüfe außerdem, ob die Option automatisch greift oder ausgeübt werden muss. Bei einer Verlängerungsklausel läuft der Vertrag weiter, wenn niemand widerspricht. Bei einer echten Option passiert ohne Erklärung nichts. Beides ist zulässig, aber beides bedeutet für dich etwas völlig anderes.

Und lass die Miete während der Option nicht einfrieren. Über zehn oder fünfzehn Jahre verliert eine unveränderte Miete real spürbar an Wert. Eine Indexklausel oder eine Staffel gehört in denselben Vertrag. Gewerbemietverträge sind kein Feld für Formularvorlagen — lass sie von einem Anwalt prüfen, bevor du unterschreibst.

Für den Mieter ist die Option übrigens bares Geld wert, und das solltest du im Preis abbilden. Wer eine Fläche über fünfzehn Jahre sicher planen kann, schreibt seinen Umbau anders ab und zahlt dafür bereitwillig eine etwas höhere Miete. Eine Option zu verschenken, ohne dafür etwas zu bekommen, ist der häufigste Fehler von Eigentümern, die zum ersten Mal gewerblich vermieten.