Schriftform (Mietvertrag)

Ein Mietvertrag über fünf Jahre, ordentlich unterschrieben, sauber geheftet — und trotzdem kann die andere Seite nach einem Jahr aussteigen. So etwas passiert, wenn die Schriftform verletzt ist. Das Gesetz sagt dazu nicht „unwirksam“, sondern etwas anderes: Der Vertrag gilt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist damit ordentlich kündbar.

Betroffen sind alle Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen sollen. Für kurze Verträge spielt die Schriftform keine Rolle.

Was das für dich bedeutet

Die Schriftform schützt vor allem den, der später einmal kauft. Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, tritt in den laufenden Vertrag ein und soll aus der Urkunde erkennen können, woran er gebunden ist. Deshalb verlangt die Rechtsprechung die sogenannte Einheit der Urkunde: Vertrag und alle Anlagen müssen erkennbar zusammengehören.

Für Wohnraum bleibt es bei der eigenhändigen Unterschrift. Bei Räumen, die keine Wohnräume sind, genügt inzwischen die Textform — eine unterzeichnete Fassung per E-Mail reicht dort also. Weil dieser Punkt jung ist und im Detail streitig sein kann, lässt du einen langfristigen Gewerbevertrag besser von einem Anwalt gegenlesen.

Für dich als Vermieter einer Wohnung ist der Formfehler meist harmlos, weil du ohnehin selten befristest. Richtig weh tut er in zwei Fällen: beim Kündigungsverzicht über mehrere Jahre und beim Verkauf einer vermieteten Immobilie. Im zweiten Fall prüft die Bank des Käufers den Vertrag, findet den Bruch und stellt die Frage, wie sicher die Mieteinnahme wirklich ist. Aus einem Formfehler wird so ein Preisabschlag.

Beispiel: der Nachtrag, der den Vertrag kippt

Ein Vermieter schließt einen Mietvertrag über drei Jahre. Ein Jahr später einigen sich beide per E-Mail auf einen zusätzlichen Kellerraum und 30 Euro mehr Miete. Niemand unterschreibt einen Nachtrag. Damit steht ein wesentlicher Teil der Abrede außerhalb der Urkunde. Der Mieter kann jetzt ordentlich kündigen, obwohl die drei Jahre noch nicht um sind.

Das Ärgerliche daran: Beide Seiten waren sich einig, beide haben sich korrekt verhalten, und trotzdem hält der Vertrag nicht. Ein Nachtrag auf einem halben Blatt Papier, unterschrieben von beiden, hätte gereicht. Er kostet zehn Minuten.

Quelle: §§ 126, 550 und 578 BGB sowie ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Einheit der Urkunde.

Worauf du achten solltest

• Jede Änderung braucht einen unterschriebenen Nachtrag, der auf den Ursprungsvertrag Bezug nimmt.
• Nummeriere die Anlagen und nenne sie im Vertragstext. Ein loser Grundriss in der Mappe genügt nicht.
• Nenne die Mietsache genau: Wohnung, Etage, Lage im Haus, Keller, Stellplatz.
• Unterschreiben mehrere Personen auf einer Seite, unterschreiben alle.
• Eine Klausel, die Formfehler heilen soll, hilft nur begrenzt. Der Bundesgerichtshof hat solche Heilungsklauseln in Teilen gekippt, verlass dich also nicht darauf.
• Bewahre den Vertrag samt Nachträgen an einer Stelle auf. Beim Verkauf verlangt der Käufer genau diesen Stapel, und zwar vollständig.

Verwandte Begriffe

• Mietvertrag — welche Inhalte hineingehören und welche unwirksam sind.
• Zeitmietvertrag — die Vertragsform, die ohne Schriftform am schnellsten zerfällt.
• Kündigungsverzicht — die Alternative zur festen Laufzeit bei Wohnraum.
• Kauf bricht nicht Miete — warum der Käufer den Vertrag übernimmt, wie er dasteht.

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Ein sauberer Vertrag ist der billigste Teil einer Vermietung und der, an dem später alles hängt. Wie Vertragsgestaltung, Bonitätsprüfung und Übergabe ineinandergreifen, zeigt die Seite Immobilie vermieten.