Zeitmietvertrag

Befristet vermieten klingt bequem: Vertrag läuft aus, Wohnung ist frei, keine Kündigung nötig. In der Praxis scheitert diese Idee sehr oft. Denn seit der Reform des Mietrechts gibt es den einfachen Zeitmietvertrag für Wohnraum nicht mehr. Zulässig ist nur der qualifizierte Zeitmietvertrag nach § 575 BGB — und der verlangt einen Grund.

Fehlt dieser Grund oder ist er nicht schriftlich im Vertrag genannt, ist die Befristung unwirksam. Der Vertrag gilt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Wohnung bleibt also belegt, und du brauchst eine normale Kündigung mit berechtigtem Interesse.

Was das für dich bedeutet

Drei Gründe erlaubt das Gesetz: Du willst die Räume nach Ablauf für dich, deine Familie oder Angehörige deines Haushalts nutzen. Du willst sie beseitigen, wesentlich verändern oder instand setzen, und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses würde das erheblich erschweren. Oder du willst sie an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten, etwa an einen Hausmeister.

Der Grund muss bei Vertragsschluss feststehen und im Vertrag stehen. Ein nachgeschobener Grund heilt nichts. Und er muss konkret sein: „Eigenbedarf“ allein genügt nicht, es gehört dazu, für wen.

Beispiel: die Wohnung für die Tochter

Deine Tochter beginnt in drei Jahren ein Studium und soll die Zweizimmerwohnung im Haus beziehen. Bis dahin willst du vermieten. Du schließt einen Zeitmietvertrag über 36 Monate und schreibst hinein, dass die Wohnung nach Ablauf von deiner Tochter genutzt werden soll.

Das trägt. Vier Monate vor Ablauf kann dein Mieter schriftlich verlangen, dass du ihm mitteilst, ob der Grund noch besteht. Antwortest du nicht oder verspätet, kann der Mieter eine Verlängerung um den Zeitraum der Verzögerung verlangen. Verzögert sich der Grund selbst — deine Tochter beginnt später —, verlängert sich der Vertrag entsprechend. Entfällt der Grund ganz, kann der Mieter die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit verlangen.

Während der Laufzeit ist außerdem beiden Seiten die ordentliche Kündigung verwehrt. Das bindet auch dich: Wenn du nach einem Jahr verkaufen willst, hast du keinen freien Zugriff auf die Wohnung.

Worauf du achten solltest

Verwechsle den Zeitmietvertrag nicht mit dem Kündigungsverzicht. Wer beiden Seiten für eine gewisse Zeit die Kündigung verwehren will, vereinbart einen befristeten Ausschluss der ordentlichen Kündigung — bis zu vier Jahre sind hier üblich und wirksam. Das ist der Weg, der in der Praxis meistens gemeint ist, wenn jemand nach einem befristeten Vertrag fragt.

Bei möblierten Zimmern in deiner eigenen Wohnung und bei echtem vorübergehendem Gebrauch gelten andere, lockerere Regeln. Für Gewerberäume gilt § 575 BGB ohnehin nicht. Bevor du eine Befristung in einen Wohnraumvertrag schreibst, lass die Formulierung von einem Anwalt für Mietrecht prüfen — der Preis dafür ist deutlich kleiner als drei Jahre ungewollte Bindung.

Was passiert, wenn die Befristung unwirksam ist

Der Vertrag bleibt bestehen — nur eben unbefristet. Du kannst dich dann nicht auf das Enddatum berufen, sondern brauchst einen Kündigungsgrund nach § 573 BGB, meist Eigenbedarf. Diesen musst du konkret begründen und belegen, und der Mieter kann Härtegründe einwenden.

Das ist der Grund, warum die Befristung so oft schiefgeht: Sie soll gerade diesen Aufwand ersparen, verlangt aber im Kern dieselbe Begründung — nur früher. Wer ohnehin weiß, dass die Wohnung in drei Jahren für die eigene Familie gebraucht wird, sollte den Grund also sauber und namentlich in den Vertrag schreiben. Wer es nur vermutet, fährt mit einem unbefristeten Vertrag ehrlicher und rechtlich sicherer.

Verwandte Begriffe

• Kündigungsverzicht — befristeter Ausschluss der Kündigung.
• Ordentliche Kündigung — Kündigung mit gesetzlicher Frist.
• Schriftform (Mietvertrag) — Formanforderung für längere Bindungen.
• Mietvertrag — Grundlage des gesamten Verhältnisses.
• Sperrfrist Eigenbedarf — Schutzfrist nach Umwandlung.

Den Fall mit allen Schritten findest du im Ratgeber befristeten Mietvertrag wirksam vereinbaren. Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Wenn du dir unsicher bist, welche Vertragsform zu deinem Plan passt, klärt sich das am schnellsten im Gespräch über die konkrete Wohnung. Der Einstieg dazu steht unter Immobilie vermieten in Bochum.