Pachtvertrag

Was das für dich bedeutet

Bei einer Miete bekommst du Räume zum Gebrauch. Bei einer Pacht bekommst du zusätzlich das Recht, die Erträge daraus zu ziehen. Das Gesetz nennt das Fruchtgenuss. Klassische Fälle sind eine Gaststätte mit komplettem Inventar, eine Arztpraxis samt Patientenstamm, ein Acker, ein Kleingarten oder eine Dachfläche für eine Solaranlage.

Der Unterschied ist mehr als ein Wort auf dem Deckblatt. Verpachtest du eine eingerichtete Gaststätte, überlässt du Tresen, Küche, Geschirr und oft auch die Konzession. Dafür haftest du anders, du hast andere Kündigungsmöglichkeiten, und du brauchst ein Inventarverzeichnis, das jedes Stück festhält. Wer stattdessen nur leere Räume überlässt, schließt einen Mietvertrag, auch wenn Pacht draufsteht.

Für dich als Eigentümer heißt das: Der richtige Vertragstyp ergibt sich aus dem, was du wirklich übergibst. Die Überschrift entscheidet nicht. Im Streitfall schaut ein Gericht auf den Inhalt.

Auch die Laufzeit tickt anders. Pachtverträge laufen meist lang, weil der Pächter investiert und diese Investition erst über Jahre zurückverdient. Zehn Jahre mit zwei Verlängerungsoptionen sind bei einer Gaststätte nichts Ungewöhnliches. Das gibt dir eine stabile Einnahme und bindet dich zugleich. Willst du das Objekt in fünf Jahren verkaufen, verkaufst du es mit dem laufenden Vertrag.

Beispiel: Miete und Pacht nebeneinander

Zwei Eigentümer geben dasselbe Ladenlokal ab. Der eine übergibt leere Wände, der andere eine fertige Gaststätte mit Küche und Ausstattung.

Übersicht: eigene Darstellung nach BGB, Miet- und Pachtrecht. Stand: 09/2026.

Worauf du achten solltest

Die Schriftform ist der teuerste Stolperstein. Läuft der Vertrag länger als ein Jahr und fehlt eine Unterschrift, ein Nachtrag oder eine klare Beschreibung der Fläche, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Dann kann jede Seite ordentlich kündigen, obwohl beide von zehn festen Jahren ausgingen. Prüfe jeden Nachtrag mit derselben Sorgfalt wie den Hauptvertrag.

Der zweite Punkt ist das Inventar. Ohne Liste mit Anzahl, Zustand und Wert wird die Rückgabe zur Schätzung. Fotografiere alles bei Übergabe und schreibe hinein, wer defekte Geräte ersetzt und wem der Ersatz danach gehört.

Der dritte Punkt betrifft die Höhe der Pacht. Eine reine Umsatzpacht klingt fair, macht dich aber zum stillen Teilhaber am Risiko. Eine feste Grundpacht mit kleinem umsatzabhängigem Anteil gibt dir eine Untergrenze und lässt dich an guten Jahren teilhaben. Vereinbare dazu, wie und wann du den Umsatz nachprüfen darfst.

Und der vierte: Steuern. Ob du auf die Umsatzsteuer optierst, ob mitverpachtetes Inventar anders behandelt wird und was das für deinen Vorsteuerabzug bedeutet, ist kein Nebenthema. Das gehört vor Vertragsschluss auf den Tisch deines Steuerberaters.

Denk auch an das Ende. Was passiert mit den Einbauten des Pächters, wenn er aufhört? Nimmt er die Küche mit, steht der Raum leer und du beginnst von vorn. Bleibt sie da, ist zu klären, ob du dafür zahlst und wie viel. Schreib beides in den Vertrag, solange sich beide Seiten noch gut verstehen.

Verwandte Begriffe

• Mietvertrag — der Vertragstyp ohne Ertragsrecht
• Gewerbeeinheit — die Fläche, um die es meistens geht
• Umsatzmiete — Zahlung nach dem Geschäftsverlauf
• Umsatzsteueroption — die Entscheidung mit Folgen für den Vorsteuerabzug
• Inventarverzeichnis — die Liste, die bei der Rückgabe zählt

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Welcher Vertragstyp zu deiner Fläche passt und wie du einen Pächter findest, der die Miete auch in einem schwachen Jahr zahlt, klärst du am besten dort, wo Gewerbeflächen vermittelt werden: auf der Seite Gewerbe vermieten in Bochum.