Mietvertrag (Wohnraum)

Was das für dich bedeutet

Ein Mietvertrag gilt auch mündlich. Das überrascht viele. Wer sich per Handschlag auf Wohnung und Miete einigt, hat einen wirksamen Vertrag. Nur ist damit niemandem gedient, weil im Streitfall keine Seite belegen kann, was vereinbart war. Und es gibt eine harte Folge: Ein Vertrag, der länger als ein Jahr fest laufen soll, muss schriftlich geschlossen werden. Fehlt die Form, gilt er unbefristet und lässt sich normal kündigen.

Im Vertrag steht mehr, als die meisten lesen. Wer die Wohnung nutzen darf, wie groß sie ist, was zur Wohnung gehört, wie hoch die Miete ist, welche Betriebskosten umgelegt werden, wie hoch die Kaution ist, wer Kleinreparaturen zahlt. Jeder dieser Punkte kostet oder spart später Geld.

Zwei Klassiker sorgen besonders oft für Streit. Der erste sind Schönheitsreparaturen: Starre Fristen, nach denen alle drei Jahre gestrichen werden muss, sind unwirksam, ebenso die Pflicht zur Renovierung bei Auszug, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Der zweite ist die Wohnfläche. Weicht sie erheblich von der Angabe ab, kann das die Miete drücken.

Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, und der Mieter darf sie in drei Raten zahlen. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem eigenen Geld anlegen. Wer das nicht tut, verliert im Zweifel den Zugriff darauf.

Beispiel: die Punkte, an denen es später hakt

Diese sechs Zeilen entscheiden im Alltag über fast jeden Streit:

Quelle: eigene Darstellung nach §§ 535, 550, 551, 556, 573c und 575 BGB sowie der Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen. Ersetzt keine Rechtsberatung.

Ein Rechenbeispiel zur Kaution: Bei 640 Euro nettokalt sind höchstens 1.920 Euro zulässig. Werden 2.100 Euro verlangt, ist der übersteigende Teil schlicht nicht geschuldet — der Rest des Vertrags bleibt gültig.

Worauf du achten solltest

Nimm ein aktuelles Formular. Alte Vordrucke aus der Schublade enthalten Klauseln, die Gerichte längst gekippt haben. Eine unwirksame Klausel fällt ersatzlos weg, und dann gilt das Gesetz — meist zum Nachteil dessen, der die Klausel hineingeschrieben hat.

Nummeriere die Anlagen und lass sie mitunterschreiben. Hausordnung, Übergabeprotokoll, Betriebskostenaufstellung, Grundriss: Was nur lose beiliegt, ist im Streitfall selten Vertragsbestandteil. Ein Verweis im Vertragstext und eine Unterschrift auf jeder Anlage kosten eine Minute.

Regle die Nebenpunkte, an die im Frühling niemand denkt: Winterdienst, Gartenpflege, Treppenhausreinigung, Tierhaltung, Untervermietung, Zahl der Schlüssel. Steht dazu nichts drin, entsteht der Streit im ersten Winter.

Und prüfe die Person, nicht nur das Papier. Eine Selbstauskunft, die letzten drei Gehaltsnachweise und eine aktuelle Bonitätsauskunft kosten nichts. Sie ersparen dir den Fall, vor dem sich jeder Vermieter fürchtet: den Mieter, der ab dem vierten Monat nicht mehr zahlt und den du erst nach Monaten wieder aus der Wohnung bekommst. Bei besonderen Konstellationen — Staffelmiete, Gewerbeanteil, Wohngemeinschaft — lohnt der Blick eines Anwalts vor der Unterschrift.

Verwandte Begriffe

• Schriftform im Mietvertrag — warum die Form über die Laufzeit entscheidet.
• Nettokaltmiete — die Größe, auf der Kaution und Erhöhungen aufbauen.
• Betriebskosten — was neben der Miete umgelegt werden darf.
• Kündigungsfrist im Mietvertrag — wie lange beide Seiten gebunden sind.
• Zeitmietvertrag — die Befristung und ihre engen Voraussetzungen.

Ausführlicher geht es im Ratgeber Mietvertrag richtig aufsetzen weiter. Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Ein sauberer Vertrag mit dem passenden Mieter ist der halbe Ertrag. Wie Auswahl, Vertrag und Übergabe zusammenspielen, steht auf der Seite Immobilie vermieten.