Photovoltaikanlage (Vermietung)

Was das für dich bedeutet

Als Vermieter hast du im Grunde vier Wege. Du speist allen Strom ins Netz ein und kassierst die Vergütung. Du nutzt einen Teil selbst für Treppenhauslicht, Aufzug und Wärmepumpe und speist den Rest ein. Du verkaufst den Strom direkt an deine Mieter. Oder du verpachtest nur das Dach und lässt jemand anderen die Anlage betreiben.

Die Wege unterscheiden sich vor allem im Aufwand. Einspeisen ist die einfachste Variante und die mit dem geringsten Ertrag. Allgemeinstrom senkt die Betriebskosten des Hauses, was deine Wohnungen am Markt attraktiver macht. Strom an die Mieter zu verkaufen bringt am meisten und verlangt Zähler, Abrechnung und Meldepflichten.

Ein Punkt überrascht viele: Die Anlage selbst kannst du nicht über die Betriebskosten abrechnen. Du bezahlst sie, du verdienst an ihr, und das Risiko liegt bei dir. Deshalb gehört vor die Montage eine ehrliche Rechnung: Wie alt ist das Dach, wie viel Fläche liegt nach Süden, wie viel Strom braucht das Haus selbst?

Beispiel: drei Wege im Vergleich

Dasselbe Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen, dieselbe Anlage, drei verschiedene Entscheidungen.

Übersicht: eigene Darstellung nach EnWG und EEG. Stand: 09/2026.

Neben dem klassischen Mieterstrommodell gibt es inzwischen die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Sie ist schlanker: Der Strom wird im Haus verteilt und abgerechnet, ohne dass du zum vollwertigen Energieversorger mit allen Pflichten wirst. Für kleinere Häuser ist das oft der praktikablere Einstieg.

Worauf du achten solltest

Beginne beim Dach, nicht beim Modul. Eine Anlage hält zwei bis drei Jahrzehnte. Liegt darunter eine Eindeckung, die in acht Jahren fällig ist, zahlst du den Abbau und den Wiederaufbau. Ein Dachdecker sollte den Zustand prüfen, ein Statiker die Last, bevor irgendetwas bestellt wird.

Der zweite Punkt ist der Mietvertrag. Hast du einem Mieter die Nutzung des Dachs oder eine freie Dachterrasse zugesagt, kann die Anlage in Konflikt geraten. Auch der Weg zur Anlage muss gesichert sein — über den Speicher, den Steigschacht, den Zählerraum.

Der dritte Punkt ist die Steuer. Der Verkauf von Strom ist eine unternehmerische Tätigkeit. Kleine Anlagen sind bei der Einkommensteuer freigestellt, wobei die Grenze bei Mehrfamilienhäusern je Wohneinheit gilt und zusätzlich eine Obergrenze je Person besteht. Für den Kauf einer Anlage auf einem Wohngebäude gilt bei der Umsatzsteuer ein Nullsteuersatz. Welche Variante für dich günstiger ist und ob deine Anlage unter die Freistellung fällt, rechnet dein Steuerberater aus.

Und der vierte: Versicherung und Wartung. Melde die Anlage deiner Gebäudeversicherung, kläre Blitz- und Überspannungsschutz und lege eine jährliche Sichtprüfung fest. Eine Anlage, die still zwanzig Prozent weniger liefert, fällt ohne Monitoring jahrelang niemandem auf.

Verwandte Begriffe

• Mieterstrom — Strom vom eigenen Dach an die eigenen Mieter
• Photovoltaikpflicht NRW — wann du gar keine Wahl mehr hast
• Modernisierung — die Abgrenzung zur reinen Instandsetzung
• Betriebskosten — was umlagefähig ist und was nicht
• Energieeffizienzklasse — wie sich das im Ausweis niederschlägt

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Messkonzept, Abrechnung und Meldefristen sind kein Nebenjob für den Sonntagabend — wer sie abgeben will, findet den Rahmen dafür auf der Seite zur Mietverwaltung in Bochum.