Auflassungsvormerkung

Was das für dich bedeutet

Zwischen Notartermin und Eintragung als Eigentümer vergehen Monate. In dieser Zeit steht der Verkäufer noch im Grundbuch. Er könnte theoretisch ein zweites Mal verkaufen, eine Grundschuld eintragen lassen, oder ein Gläubiger könnte auf das Grundstück zugreifen. Die Auflassungsvormerkung schließt genau diese Lücke.

Sie wirkt wie ein Schild. Alles, was nach ihr ins Grundbuch kommt und deinem Anspruch im Weg steht, ist dir gegenüber unwirksam. Kommt später eine Zwangsversteigerung, eine fremde Grundschuld oder ein zweiter Käufer, geht dein Anspruch vor.

Eingetragen wird sie in Abteilung II des Grundbuchs, in Bochum geführt beim Amtsgericht. Beantragt sie der Notar zusammen mit dem Kaufvertrag, steht sie meist nach wenigen Wochen. Erst dann darf der Kaufpreis fällig gestellt werden.

Nach der Umschreibung wird die Vormerkung gelöscht. Sie hat ihre Aufgabe dann erfüllt, weil du selbst in Abteilung I stehst.

Ein Beispiel, das den Unterschied zeigt

Zwei Käufer, zwei Abläufe, dieselbe Ausgangslage: Der Verkäufer gerät nach der Beurkundung in wirtschaftliche Schieflage, ein Gläubiger will eine Zwangshypothek eintragen lassen.

Vereinfachte Gegenüberstellung, eigene Darstellung nach BGB und GBO. Stand: 09/2026.

Deshalb steht in jedem sauberen Kaufvertrag, dass gezahlt wird, wenn die Vormerkung eingetragen ist und die Löschung alter Rechte gesichert ist. Wer früher zahlt, spart nichts und riskiert viel.

Die Vormerkung schützt übrigens nicht vor allem. Sie sichert deinen Anspruch aus dem Kaufvertrag. Sie sagt nichts darüber, ob das Dach dicht ist, ob eine Baulast eingetragen ist oder ob der Mieter auszieht. Diese Fragen klärst du vorher oder gar nicht.

Worauf du achten solltest

Lass dir die Fälligkeitsmitteilung des Notars zeigen, bevor du überweist. Darin steht schwarz auf weiß, dass die Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle eingetragen ist.

Prüfe den Rang. Eine Vormerkung an zweiter oder dritter Stelle hinter fremden Rechten schützt weniger, als sie soll. Üblich ist der erste Rang, nach den Rechten, die ohnehin bestehen bleiben sollen.

Denk an die Kosten. Eintragung und spätere Löschung kosten Gebühren beim Grundbuchamt. Sie sind Teil deiner Kaufnebenkosten und gehören in die Kalkulation.

Bei Bauträgerkäufen kommt eine Besonderheit dazu. Dort wird in Raten nach Baufortschritt gezahlt, die Vormerkung ist trotzdem die Grundvoraussetzung für die erste Rate.

Und plane Zeit ein. Wie schnell die Eintragung kommt, hängt an der Auslastung des Grundbuchamts. In dieser Wartezeit kannst du nichts beschleunigen, aber du kannst dein Darlehen so terminieren, dass du nicht für Geld zahlst, das du noch nicht brauchst.

Ein Sonderfall ist die Schenkung innerhalb der Familie. Dort wird oft eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen, damit die Immobilie zurückfällt, wenn etwa das beschenkte Kind vor den Eltern stirbt oder das Haus ohne Zustimmung verkauft. Das ist dieselbe Technik, nur mit umgekehrter Richtung.

Verwandte Begriffe

• Auflassung — die Einigung über den Eigentumsübergang
• Grundbuch — wo alles eingetragen wird
• Rangordnung im Grundbuch — wer vor wem steht
• Kaufpreisfälligkeit — wann du zahlen musst
• Rückauflassungsvormerkung — die Variante bei Schenkungen

Den Fall mit allen Schritten findest du im Ratgeber Ablauf beim Notartermin. Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Wer den Ablauf kennt, erkennt schnell, ob ein Vertragsentwurf handwerklich sauber ist — worauf es beim Kauf sonst noch ankommt, zeigt die Seite Immobilie kaufen in Bochum.