Rückauflassungsvormerkung

Was das für dich bedeutet

Wer sein Haus zu Lebzeiten an ein Kind überträgt, gibt es aus der Hand. Danach kann das Kind es verkaufen, beleihen oder in eine Insolvenz mitnehmen. Damit das nicht ungebremst passiert, vereinbaren viele Familien im Übergabevertrag ein Rückforderungsrecht. Die Vormerkung im Grundbuch macht dieses Recht für jeden sichtbar und wirksam.

Sie steht in Abteilung II und wirkt wie eine Bremse. Ein Käufer sieht sie, eine Bank sieht sie, und beide wollen wissen, was dahintersteckt. Ohne die Zustimmung des Berechtigten kommt praktisch kein Verkauf und keine neue Grundschuld zustande.

Auch Kommunen arbeiten mit diesem Instrument. Wer ein Grundstück aus einem Baulandprogramm kauft und sich verpflichtet, innerhalb weniger Jahre zu bauen und selbst einzuziehen, findet oft eine solche Vormerkung im Grundbuch. Wird nicht gebaut, kann die Stadt das Grundstück zurückverlangen.

Der Unterschied zur bekannteren Auflassungsvormerkung ist die Richtung. Beim normalen Kauf sichert die Vormerkung den Käufer, der sein Geld zahlt und dafür das Eigentum bekommen soll. Hier sichert sie den, der die Immobilie weggegeben hat und sie unter bestimmten Umständen zurückhaben will. Beides steht im selben Teil des Grundbuchs, meint aber etwas ganz anderes.

Beispiel: typische Rückfallgründe im Übergabevertrag

Übersicht: eigene Darstellung nach typischen Vertragsgestaltungen, BGB und BauGB. Stand: 09/2026.

Diese Gründe stehen nicht im Gesetz. Sie werden im Vertrag ausgehandelt, einzeln aufgezählt und vom Notar beurkundet. Was nicht drinsteht, löst später auch keinen Rückfall aus.

Worauf du achten solltest

Als Übergeber solltest du die Gründe eng und klar fassen. Ein schwammiger Satz wie bei grober Undankbarkeit führt zu Streit statt zu Sicherheit. Formuliere prüfbare Ereignisse: Verkauf ohne schriftliche Zustimmung, Eröffnung eines Insolvenzverfahrens, Eintragung einer Zwangssicherungshypothek.

Als Beschenkter musst du wissen, dass die Vormerkung dich einschränkt. Deine Bank wird eine neue Finanzierung nur akzeptieren, wenn der Berechtigte im Rang zurücktritt oder ausdrücklich zustimmt. Kläre das, bevor du eine Modernisierung planst, die Fremdkapital braucht.

Als Käufer eines solchen Objekts brauchst du eine Löschungsbewilligung des Berechtigten, beglaubigt, am besten schon zum Notartermin. Ohne sie bleibt der Eintrag stehen, und dein Eigentum ist mit einem Rückfallrisiko belastet. Lass dir vom Notar bestätigen, dass die Vormerkung Zug um Zug mit deiner Eintragung verschwindet.

Und beachte den Zusammenhang mit dem Pflichtteil und der Schenkungsteuer. Ein Rückforderungsrecht kann Fristen beeinflussen und wirkt sich auf die Bewertung der Schenkung aus. Diese Fragen gehören vor der Beurkundung zum Notar und zum Steuerberater, nicht danach.

Denk zuletzt an das Ende. Irgendwann soll die Vormerkung wieder verschwinden, etwa wenn die Eltern verstorben sind oder das Haus gebaut wurde. Regelt der Vertrag, wer dann die Löschung bewilligt und wer die Kosten trägt, läuft das in einem Termin. Fehlt diese Regelung, suchen Erben Jahre später nach Unterschriften von Menschen, die sie nie getroffen haben.

Verwandte Begriffe

• Auflassungsvormerkung — die Sicherung des Käufers beim normalen Kauf
• Grundbuch — wo der Eintrag steht
• Nießbrauch — das Recht, das Übergeber oft zusätzlich behalten
• Wohnrecht — die kleinere Variante davon
• Löschungsbewilligung — das Papier, das den Eintrag entfernt

Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Steht in deinem Grundbuch eine solche Vormerkung und du willst trotzdem verkaufen, ist die Reihenfolge entscheidend: erst die Löschung klären, dann inserieren — wie der gesamte Ablauf aussieht, liest du auf der Seite Immobilie verkaufen in Bochum.