Immobilie ersteigern: Ablauf im Zwangsversteigerungstermin

Ein nüchterner Saal im Amtsgericht, ein Rechtspfleger, vielleicht ein Dutzend Menschen auf Holzstühlen. Der Ablauf einer Zwangsversteigerung ist immer gleich: Zuerst verliest das Gericht die Bedingungen, dann läuft die Bietstunde von mindestens dreißig Minuten, danach entscheidet das Gericht über den Zuschlag. Wer den Zuschlag bekommt, ist in diesem Moment Eigentümer — ohne Notartermin, ohne Rücktrittsrecht und ohne Gewährleistung.

Termine, Gutachten und Verkehrswerte für Bochumer Objekte veröffentlicht das Amtsgericht Bochum. Bevor du in den Saal gehst, brauchst du zwei Dinge: die Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Verkehrswerts und eine Obergrenze, die du vorher aufgeschrieben hast.

Vor dem Termin: Was du wissen musst

Jedes Verfahren hat ein Gutachten. Ein Sachverständiger hat die Immobilie bewertet, das Gericht hat daraus den Verkehrswert festgesetzt. Das Gutachten liegt bei der Geschäftsstelle aus und ist online abrufbar. Es enthält Grundriss, Zustandsbeschreibung, oft Fotos — manchmal aber nur von außen, weil der Eigentümer den Zutritt verweigert hat.

Ein Besichtigungsrecht gibt es nicht. Das ist der zentrale Unterschied zum normalen Kauf: Du bietest auf ein Objekt, dessen Inneres du womöglich nie gesehen hast. Kalkuliere deshalb einen Zuschlag für Überraschungen ein, den du bei einem freihändigen Kauf nicht bräuchtest.

Prüfe außerdem das Grundbuch. Rechte, die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen, bleiben bestehen und musst du übernehmen — ein Wohnrecht etwa oder ein Nießbrauch. Diese Rechte zählen zum Meistgebot und damit auch zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Wie du die Abteilungen liest, erklärt der Beitrag zum Grundbuch.

Die Sicherheitsleistung

Wer bieten will, muss auf Verlangen eines Beteiligten eine Sicherheit von zehn Prozent des festgesetzten Verkehrswerts nachweisen. Bargeld wird nicht angenommen. Zulässig sind eine Überweisung auf das Konto der Gerichtskasse, die rechtzeitig gutgeschrieben sein muss, ein bestätigter Bundesbankscheck oder eine Bürgschaft eines Kreditinstituts.

Bei einem Verkehrswert von 250.000 Euro sind das 25.000 Euro, die vor dem Termin verfügbar sein müssen. Wer den Zuschlag nicht bekommt, erhält die Sicherheit zurück.

Der Ablauf im Termin

1. Bekanntmachung

   Das Gericht verliest den Grundbuchstand, den Verkehrswert und die Versteigerungsbedingungen. Fragen sind hier möglich.

2. Bietstunde

   Mindestens dreißig Minuten. Gebote werden mündlich abgegeben, Ausweis und Sicherheitsnachweis müssen vorliegen.

3. Schluss der Versteigerung

   Das Gericht stellt das Meistgebot fest und fragt dreimal, ob jemand mehr bietet.

4. Zuschlagsentscheidung

   Der Zuschlag ergeht im Termin oder in einem gesonderten Verkündungstermin. Mit dem Zuschlag geht das Eigentum über.

5. Verteilungstermin

   Wenige Wochen später wird der Erlös verteilt. Bis dahin ist das Bargebot mit vier Prozent zu verzinsen.

Die Wertgrenzen im ersten Termin

Im ersten Versteigerungstermin schützen zwei Grenzen den Schuldner. Liegt das Meistgebot unter fünf Zehnteln des Verkehrswerts, muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen. Liegt es unter sieben Zehnteln, kann ein Gläubiger die Versagung beantragen.

In einem zweiten Termin entfallen diese Grenzen. Das erklärt, warum manche Objekte erst im zweiten Anlauf zugeschlagen werden — und warum ein sehr niedriger Zuschlag im ersten Termin selten funktioniert.

Was das Ersteigern wirklich kostet

Das Meistgebot ist nicht der Endpreis. Ein Beispiel für einen Verkehrswert von 250.000 Euro und ein Meistgebot von 200.000 Euro:

Beispielrechnung. Gerichtskosten nach dem Gerichtskostengesetz, je eine halbe Gebühr für Zuschlag und Verteilung. Zinsen nach dem Zwangsversteigerungsgesetz. Räumung, Renovierung und ein eigenes Gutachten sind nicht enthalten.

Rund 62.500 Euro Unterschied klingen nach viel. Davon gehen ab: das Risiko eines unbekannten Innenzustands, mögliche Räumungskosten und die Tatsache, dass gute Objekte im Ruhrgebiet oft bis nahe an den Verkehrswert getrieben werden. Wie du den Sanierungsbedarf grob schätzt, steht im Beitrag zu den Sanierungskosten.

Die Risiken, die niemand am Telefon erwähnt

Keine Gewährleistung. Was du ersteigerst, nimmst du wie es ist. Feuchtigkeit, Hausschwamm, eine defekte Heizung: alles deins.

Der Bewohner bleibt womöglich drin. Der Zuschlagsbeschluss ist zwar ein Räumungstitel gegen den Schuldner, aber die Räumung kostet Zeit und Geld. Ist die Immobilie vermietet, tritt der Ersteher in den Mietvertrag ein. Es gibt ein Sonderkündigungsrecht zum ersten zulässigen Termin, das aber bei Wohnraum an die üblichen Kündigungsgründe gebunden ist.

Sofortige Zahlungspflicht. Der Kaufpreis wird zum Verteilungstermin fällig, oft schon sechs bis acht Wochen nach dem Zuschlag. Die Finanzierung muss also vor dem Termin stehen — mit einer Zusage, die auf ein Objekt ohne Kaufvertrag lautet. Wie das läuft, steht im Text zur Finanzierungszusage.

Kein Rücktritt. Ein Gebot ist bindend, sobald es abgegeben ist. Wer aus Versehen zu hoch bietet, hat ein Problem.

So legst du dein Höchstgebot fest

Die häufigste Ursache für einen teuren Zuschlag ist der Saal selbst. Wenn zwei Bieter sich hochschaukeln, verschiebt sich die eigene Grenze wie von allein. Dagegen hilft nur eine Zahl, die vorher auf Papier steht.

Rechne rückwärts. Beginne bei dem Preis, den du für ein vergleichbares Objekt im normalen Markt zahlen würdest. Zieh davon die Nebenkosten ab, die im Versteigerungsverfahren zusätzlich anfallen. Zieh eine Rückstellung für den unbekannten Innenzustand ab, bei einem unbesichtigten Objekt gern zehn Prozent des Verkehrswerts. Zieh die geschätzten Räumungs- und Renovierungskosten ab. Was übrig bleibt, ist dein Höchstgebot.

Schreib die Zahl auf einen Zettel und leg ihn vor dich. Wenn die Gebote darüber steigen, hörst du auf. Ein anderer bezahlt dann das Risiko, das du nicht tragen wolltest.

Wenn du den regulären Weg vergleichen willst, findest du ihn unter Immobilie kaufen in Bochum. Alle anderen Fragen vor dem Kauf beantwortet der Käufer-Ratgeber für Bochum.

Häufige Fragen zur Zwangsversteigerung

Kurz zusammengefasst

Im Zwangsversteigerungstermin läuft eine Bietstunde von mindestens dreißig Minuten, danach entscheidet das Gericht über den Zuschlag — und mit dem Zuschlag gehört dir die Immobilie. Vorher brauchst du zehn Prozent des Verkehrswerts als Sicherheit und eine Finanzierung, die steht.

Der Preisvorteil ist real, das Risiko auch: keine Besichtigung, keine Gewährleistung, kein Rücktritt. Lies das Gutachten, prüfe das Grundbuch auf bestehen bleibende Rechte und schreib dein Höchstgebot auf, bevor die Bietstunde beginnt.