Sicherungshypothek

Ein Handwerker bleibt auf seiner Rechnung sitzen und schreibt sich ins Grundbuch. Für den Eigentümer fühlt sich das an wie eine Enteignung, rechtlich ist es ein normales Sicherungsmittel. Anders als bei der Grundschuld zählt hier ausschließlich die Forderung: Sinkt die Schuld, sinkt die Hypothek. Ist die Forderung bezahlt, ist die Hypothek wertlos.

Zwei Formen begegnen dir in der Praxis. Die Zwangssicherungshypothek holt sich ein Gläubiger mit einem Vollstreckungstitel. Die Bauhandwerkersicherungshypothek steht dem Unternehmer zu, der am Bau gearbeitet hat.

Was das für dich bedeutet

Eine Zwangssicherungshypothek setzt einen Titel voraus, also ein Urteil, einen Vollstreckungsbescheid oder eine notarielle Urkunde. Eingetragen wird sie erst ab einer Forderung von mehr als 750 Euro. Für kleinere Beträge bleibt dieser Weg versperrt.

Bei der Bauhandwerkersicherung läuft es anders. Der Unternehmer braucht keinen Titel, sondern muss glaubhaft machen, dass er am Gebäude gearbeitet hat und noch Geld bekommt. In der Praxis sichert er sich meist über eine einstweilige Verfügung eine Vormerkung im Grundbuch, und das geht schnell. Voraussetzung ist allerdings, dass der Besteller der Bauleistung auch der Eigentümer ist.

Der Eintrag zwingt dich nicht sofort zum Zahlen. Er sichert nur den Rang. Praktisch wirkt er trotzdem sofort, denn beim Verkauf will kein Käufer die Belastung übernehmen, und keine Bank finanziert eine Immobilie mit einem fremden Gläubiger im Grundbuch.

Beispiel: 18.000 Euro offene Handwerkerrechnung

Nach einer Badsanierung ist die Schlussrechnung strittig, der Eigentümer zahlt nicht, der Betrieb erwirkt einen Vollstreckungsbescheid und lässt eine Zwangssicherungshypothek eintragen. Ein halbes Jahr später soll das Haus verkauft werden. Der Notar sieht den Eintrag, der Käufer will Lastenfreiheit. Ergebnis: Die 18.000 Euro werden aus dem Kaufpreis abgelöst, dazu kommen Zinsen und Kosten. Verhandeln lässt sich in dieser Lage kaum noch.

Quelle: § 867 ZPO (Zwangssicherungshypothek), §§ 1184 ff. BGB und § 650e BGB (Bauhandwerkersicherung).

Worauf du achten solltest

• Zieh vor jedem Verkauf einen aktuellen Grundbuchauszug. Ein Eintrag, den du erst beim Notartermin entdeckst, verschiebt den ganzen Zeitplan.
• Bestrittene Forderungen zahlst du nicht kommentarlos. Zahlung unter Vorbehalt und ein Anwalt sind hier der bessere Weg als schnelle Ruhe.
• Ist die Forderung beglichen, hast du Anspruch auf eine löschungsfähige Quittung. Die Löschung passiert nicht von selbst, und ohne sie bleibt der Eintrag im Grundbuch stehen.
• Der Rang entscheidet über das Geld. Steht die Bank vorn, bleibt für nachrangige Gläubiger im Ernstfall wenig übrig.
• Bei mehreren Eigentümern belastet der Gläubiger nur den Anteil des Schuldners. Für eine Erbengemeinschaft heißt das: ein Miterbe, ein Problem für alle.
• Aus der Sicherungshypothek kann der Gläubiger später die Zwangsversteigerung betreiben. Wer den Eintrag aussitzt, riskiert genau das.

Verwandte Begriffe

• Zwangshypothek — die geläufige Kurzform für den Eintrag durch einen Gläubiger.
• Hypothek — die Grundform, an die Forderung gebunden.
• Grundbuch — wo solche Rechte stehen und wer sie einsehen darf.
• Rangordnung im Grundbuch — warum die Reihenfolge über das Geld entscheidet.
• Lastenfreistellung — wie Belastungen beim Verkauf abgelöst werden.

Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Wer mit einer Belastung im Grundbuch verkaufen will, braucht vor allem Reihenfolge: erst Forderungen klären, dann Preis festlegen, dann inserieren. Wie dieser Ablauf aussieht und welche Unterlagen der Notar dafür braucht, steht auf der Seite Immobilie verkaufen.