Souterrainwohnung

Von innen wirkt so eine Wohnung oft wie jede andere. Von außen fällt auf, dass die Fenster ungefähr auf Kniehöhe des Gehwegs sitzen. Genau darin steckt der Unterschied zum Erdgeschoss – und darin steckt auch der Grund, warum solche Wohnungen beim Preis eine eigene Rolle spielen.

Was das für dich bedeutet

Ob eine Souterrainwohnung rechtlich eine Wohnung ist, entscheidet nicht der Grundriss, sondern die Baugenehmigung. Dauerhaft bewohnen darfst du nur Räume, die als Aufenthaltsraum genehmigt sind. Die Bauordnungen der Länder verlangen dafür eine Mindesthöhe, meist 2,40 Meter, sowie Fenster, die genug Licht und Luft hereinlassen.

Fehlt diese Genehmigung, ist der Raum baurechtlich ein Keller. Er zählt dann nicht zur Wohnfläche, sondern zur Nutzfläche. Das ist kein Papierkram ohne Folgen. Wer 90 Quadratmeter inseriert, von denen 30 gar nicht genehmigt sind, verkauft eine Fläche, die es auf dem Papier nicht gibt. Spätestens die Bank des Käufers rechnet nach.

Auf den Preis wirkt das gleich doppelt. Die kleinere anrechenbare Fläche senkt den Wert direkt. Und der Rest der Wohnung wird zurückhaltender bewertet, weil weniger Tageslicht hereinkommt und die Räume im Sommer wie im Winter kühler bleiben. Beides ist ehrlich einzupreisen, statt es im Exposé zu umschreiben.

Beispiel: welche Fläche am Ende zählt

Eine Wohnung wird mit 90 Quadratmetern angeboten. Nach der Wohnflächenverordnung bleibt davon deutlich weniger übrig, sobald die Genehmigungslage geprüft ist.

Beispielrechnung nach der Wohnflächenverordnung (§§ 2 bis 4 WoFlV); Mindesthöhe für Aufenthaltsräume nach den Landesbauordnungen. Stand: 09/2026.

Worauf du achten solltest

Zieh zuerst die Bauakte. Darin steht, welche Räume als Aufenthaltsräume eingetragen sind. Wurde später umgebaut, ohne das anzuzeigen, brauchst du eine Nutzungsänderung – und die genehmigt die Bauaufsicht nur, wenn Höhe, Belichtung und Rettungsweg stimmen.

Der zweite Blick gehört der Feuchtigkeit. Salzränder am Sockel, muffiger Geruch hinter dem Schrank, abplatzender Putz: Das sind Hinweise auf eine fehlende oder gealterte Abdichtung. Eine nachträgliche Abdichtung von außen bedeutet, dass rund ums Haus aufgegraben wird, und das kostet schnell einen fünfstelligen Betrag.

Prüfe außerdem, ob eine Rückstausicherung vorhanden ist. Liegt die Wohnung unter der Rückstauebene der Straße, drückt Abwasser bei Starkregen sonst genau dort heraus. Und kläre mit deiner Gebäudeversicherung, ob Elementarschäden mitversichert sind.

Als Vermieter solltest du das Thema Schimmel offen ansprechen. Räume unter Geländeniveau kühlen stärker aus, feuchte Luft schlägt sich an den kalten Wänden nieder. Eine kurze Einweisung beim Einzug und ein Hygrometer in der Wohnung ersparen dir später den Streit über die Ursache.

Beim Verkauf gilt: Was du weißt, musst du sagen. Eine bekannte feuchte Wand oder eine fehlende Genehmigung für den ausgebauten Souterrainraum gehört ins Gespräch und in den Kaufvertrag, nicht in die Fußnote. Verschwiegene Mängel dieser Art führen später zu Rückabwicklung oder Minderung, und der Käufer hat dafür lange Zeit.

Ein Preisabschlag ist normal und kein Makel. Wie hoch er ausfällt, hängt weniger am Wort Souterrain als an drei Dingen: wie viel Licht wirklich hereinkommt, wie trocken die Wände sind und ob die Räume genehmigt sind. Zwei Wohnungen im selben Haus können sich deshalb im Quadratmeterpreis deutlich unterscheiden.

Verwandte Begriffe

• Wohnflächenverordnung – die Regel, nach der die anrechenbare Fläche berechnet wird.
• Nutzfläche – alles, was zwar nutzbar, aber keine Wohnfläche ist.
• Nutzungsänderung – der Antrag, mit dem aus einem Keller ein Wohnraum wird.
• Schimmelbefall – wer haftet, wenn sich Feuchte an der Wand zeigt.
• Vergleichswertverfahren – wie ähnliche Wohnungen zum Preisvergleich herangezogen werden.

Einen anderen Begriff findest du im Immobilien-Lexikon für Bochum.

Bei einer Souterrainwohnung entscheidet die geprüfte Fläche über den Preis, nicht das Bauchgefühl. Was deine Wohnung mit den tatsächlich anrechenbaren Quadratmetern bringt, klärst du am schnellsten über eine kostenlose Immobilienbewertung.