Vergleichswertverfahren

Was das für dich bedeutet

Es ist das ehrlichste der drei Wertermittlungsverfahren, weil es keine Modellannahmen braucht. Kein Zinssatz, keine Herstellungskosten, keine Nutzungsdauer. Nur echte Kaufpreise. Deshalb ist es bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Doppelhaushälften der erste Griff. Bei diesen Objekten gibt es genug Verkäufe, die sich sinnvoll vergleichen lassen.

Die Daten kommen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Jeder Notar meldet dorthin jeden Kaufvertrag. In Bochum wertet der Gutachterausschuss diese Verträge aus und veröffentlicht daraus Vergleichsfaktoren und Bodenrichtwerte. Was du in Portalen siehst, sind dagegen Angebotspreise. Der Unterschied zwischen Wunsch und Abschluss beträgt je nach Marktlage mehrere Prozent.

Die eigentliche Arbeit steckt im Anpassen. Zwei Wohnungen sind nie gleich. Also wird gerechnet: Aufschlag für den Balkon, Abschlag für das Erdgeschoss zur Straße, Abschlag für die Ölheizung von vor der Jahrtausendwende, Aufschlag für den Stellplatz. Wer diese Schritte nachvollziehbar aufschreibt, bekommt einen Wert, den auch eine Bank akzeptiert.

Für dich als Verkäufer ist das Verfahren der beste Schutz gegen einen zu hohen Startpreis. Ein Preis, der 15 Prozent über den echten Abschlüssen der Nachbarschaft liegt, bringt Besichtigungen ohne Ergebnis und nach acht Wochen die Frage, was mit dem Objekt nicht stimmt.

Warum Angebotspreise in die Irre führen

Wer im Portal nach ähnlichen Wohnungen sucht, sieht nur die, die noch zu haben sind. Die schnell verkauften sind längst verschwunden, die überteuerten stehen seit Monaten drin. Das verzerrt den Eindruck systematisch nach oben. Belastbar wird der Vergleich erst mit Preisen, die tatsächlich beurkundet wurden.

Beispiel: drei Verkäufe, ein Wert

Gesucht ist der Wert einer Dreizimmerwohnung mit 74 Quadratmetern, Baujahr 1968, zweite Etage ohne Aufzug, Bad modernisiert.

Quelle: Beispielrechnung. Zur Einordnung: Der Median für Eigentumswohnungen in Bochum liegt bei 2.318 €/m². Stand: 2026.

Nach den Anpassungen liegen die drei Fälle bei rund 2.400 bis 2.440 Euro je Quadratmeter. Für 74 Quadratmeter ergibt das etwa 178.000 bis 181.000 Euro. Der Preis, mit dem du in den Markt gehst, liegt dann leicht darüber – aber eben nur leicht.

Worauf du achten solltest

• Drei Vergleichsfälle sind das Minimum. Bei zwei Fällen entscheidet der Zufall.
• Je frischer die Verkäufe, desto besser. Preise von vor drei Jahren müssen auf den heutigen Stand umgerechnet werden.
• Vergleiche nur Gleichartiges: gleicher Gebäudetyp, ähnliches Baujahr, ähnliche Lage im Haus.
• Vermietet oder frei ist ein harter Unterschied. Eine vermietete Wohnung ist für Selbstnutzer nicht zu haben.
• Bei Einfamilienhäusern mit besonderem Zuschnitt stößt das Verfahren an Grenzen. Dann tritt das Sachwertverfahren daneben.

Und noch etwas gehört zur Ehrlichkeit: Eine neue Küche, ein frisch gefliester Flur oder ein teurer Bodenbelag holen im Vergleichswert selten das zurück, was sie gekostet haben. Was den Wert wirklich bewegt, sind Fläche, Lage, Schnitt, Baujahr und der Zustand von Dach, Fenstern und Heizung.

Verwandte Begriffe

• Vergleichsfaktor – die abgeleitete Kennzahl für die schnelle Rechnung.
• Kaufpreissammlung – die Sammlung aller beurkundeten Kaufpreise.
• Gutachterausschuss – wertet die Verträge aus und veröffentlicht die Daten.
• Sachwertverfahren – der Weg über Bauwert und Grundstück.
• Ertragswertverfahren – der Weg über die Miete.

Wie das in der Praxis abläuft, erklärt der Ratgeber passendes Bewertungsverfahren wählen. Weitere Fachbegriffe erklärt das Immobilien-Lexikon von A bis Z.

Welche Vergleichsfälle für deine Wohnung wirklich passen, weiß nur jemand, der die Abschlüsse der letzten Monate im Viertel kennt. Genau darauf baut die Immobilienbewertung in Bochum auf.