Schimmelbefall

Hinter dem Kleiderschrank an der Außenwand sitzt ein schwarzer Fleck, handtellergroß. Die erste Reaktion ist fast immer dieselbe: überstreichen. Das ist der teuerste Fehler, den du machen kannst, denn der Fleck kommt zurück, solange die Ursache bleibt. Schimmel in der Wohnung hat immer dieselbe Grundformel — Feuchtigkeit trifft auf eine kalte Oberfläche.

Zwei Ursachen kommen dafür in Frage: das Gebäude oder die Nutzung. Welche von beiden es ist, entscheidet darüber, wer die Sanierung bezahlt.

Was das für dich bedeutet

Für Mieter gilt: Schimmel ist ein Mangel. Die Miete darf gemindert werden, sobald der Mangel gemeldet ist. Für Eigentümer und Vermieter gilt: Du musst nachweisen, dass das Gebäude in Ordnung ist. Gelingt das nicht, gehst du davon aus, dass die Sanierung an dir hängen bleibt. Die Gerichte drehen die Beweislast in dieser Reihenfolge — erst prüft ein Sachverständiger die Bausubstanz, erst danach kommt das Lüftungsverhalten überhaupt zur Sprache.

Wichtig ist die Größe. Kleine Stellen bis etwa einen halben Quadratmeter lassen sich nach den Empfehlungen des Umweltbundesamts selbst behandeln. Alles darüber gehört in die Hände einer Fachfirma, weil beim Abschleifen Sporen frei werden.

Und noch etwas zählt: die Reihenfolge. Erst wird die Ursache gefunden, dann saniert. Wer umgekehrt vorgeht, bezahlt die Sanierung zweimal. In der Praxis heißt das oft, dass ein Bausachverständiger einen halben Tag im Haus verbringt, bevor der erste Handwerker anrückt. Dieses Geld ist gut angelegt, denn sein Bericht klärt gleichzeitig die Frage, wer am Ende zahlt.

Ursachen: warum Schimmel in einer Wohnung nach dem Fenstertausch entsteht

Der häufigste Fall in Altbauten läuft so ab: Alte Holzfenster waren undicht und haben rund um die Uhr gelüftet. Nach dem Tausch gegen dichte Kunststofffenster bleibt die Feuchte im Raum. Ein Haushalt mit vier Personen gibt am Tag rund zehn bis zwölf Liter Wasser an die Raumluft ab, allein durch Atmen, Duschen und Kochen. Diese Feuchte sucht sich die kälteste Fläche im Raum, und das ist die ungedämmte Außenwandecke. Ab etwa 80 Prozent relativer Feuchte direkt an der Oberfläche wächst Schimmel los.

Quelle: Umweltbundesamt, Leitfaden zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelwachstum in Innenräumen.

Worauf du achten solltest

• Fotografiere den Befall mit Maßband daneben und schreibe das Datum dazu. Ohne Dokumentation wird jeder spätere Streit zäh.
• Melde den Schaden schriftlich, nicht per Zuruf im Treppenhaus.
• Ein Feuchtemessgerät aus dem Baumarkt zeigt Oberflächenfeuchte, kein Datenlogger ersetzt aber die Messung der Oberflächentemperatur.
• Antischimmelfarbe überdeckt, sie saniert nicht. Ohne Ursache abstellen ist das rausgeworfenes Geld.
• Bei Streit über Minderung oder Kündigung gehört der Fall zu einem Anwalt für Mietrecht — die Quoten unterscheiden sich von Gericht zu Gericht erheblich.

Verwandte Begriffe

• Wärmebrücke — die kalte Stelle im Bauteil, an der die Feuchte zuerst kondensiert.
• Mangelbeseitigungsanspruch — was ein Mieter verlangen darf und in welcher Frist.
• Obhutspflicht — die Pflicht des Mieters, richtig zu heizen und zu lüften.
• Energetische Sanierung — warum Dämmung und Fenstertausch zusammengehören.

Den Fall mit allen Schritten findest du im Ratgeber Schimmel in der Mietwohnung. Alle übrigen Begriffe stehen alphabetisch im Lexikon der Immobilienbegriffe.

Wer mehrere Wohnungen vermietet, merkt schnell: Schimmelfälle eskalieren fast nie wegen der Feuchte, sondern wegen der Reaktionszeit. Wie eine Mietverwaltung Meldungen, Handwerkertermine und Fristen so takten kann, dass aus einem Fleck kein Rechtsstreit wird, steht auf der Seite zur Mietverwaltung.